부동산투자 정보

≪사례 소개≫ 김의심은 북한강 상류지역의 경치가 아름다워 전원주택을 건축하기 위해, 인근 중개사무소 여러 곳에 좋은 땅이 나오면 연락해달라고 부탁했다. 김의심은 혹시 내가 전원주택지를 찾는다고 하면 높은 가격을 부를 수 있겠구나 하는 생각에, 공인중개사 사무소에는 지금 사놨다가 나중에 버섯이나 재배하겠다고 둘러댔다. 한 달쯤 후에 한 중개사무소에 근무하는 중개보조원 나배짱으로부터 원하는 지역 인근에 강이 보이는 나지막한 임야 1,000평이 평당 5만원의 싼 값에 나왔다고 빨리 구입하라고 한다. 현장 답사를 하던 김의심은 혹시나 싶어 나배짱에게 혹시 주택 같은 것도 건축할 수 있느냐고 묻자, 나배짱은 조금만 안쪽으로 들어가면 전원주택이 많다면서 건성으로 걱정하지 말라고 대답했다. 김의심도 설마 산골짜기에 조그만 주택을 짓는데 별 문제가 없겠지 싶어 계약을 체결하고 등기까지 마쳤다. 잔금 지불 후 건축업자에게 지번을 일러주고 개략적으로 설계를 해서 건축 예산을 세워달라고 주문했더니, 며칠 후 건축업자는 그 지역은 자연환경보전지역인데다가 지목이 임야이고, 도로 폭이 너무 좁아 건축이 불가능할 것이라고 한다. 기가 막힌 김의심은 전화로 전원주택을 건축할 수 없는 땅을 팔았느냐고 나배짱에게 항의했더니, 나배짱은 언제 전원주택 건축이 가능하냐고 물어봤냐면서, 자기가 그 땅에 전원주택 건축이 가능하다고 말한 적은 없고 거기서 산골짜기로 더 들어가면 전원주택이 있다는 말만 했다고 주장한다. ≪토의 과제≫ 1. 김의심이 토지 구입 과정에서 어떤 부분에 대해서 잘못을 했는지 알아보자 2. 김의심과 같은 잘못을 저지르지 않기 위해서는 어떤 조치를 취해야 하는가? ≪해설 및 조언≫ 1. 부동산이용규제제도 우리나라에서는 개인의 토지 이용에 대해 법률로 일정한 규제를 하고 있다. 즉 토지를 개발하거나 형질변경 행위, 토지에 건축하는 행위, 건물의 용도를 변경하는 행위(용도변경)까지도 기준을 만들어 놓고 있으며, 농지를 훼손하거나(농지전용), 임야를 훼손하는 행...

≪사례 소개≫ 한여유는 5년 전에 전원주택으로 사용하기 위하여 서울에서 2시간 정도 떨어진 충청북도 산골 진입면에 있는 허름한 창고가 건축되어 있는 현지 거주자 이슬쩍의 토지 500평을 5천만원에 구입하였다. 이슬쩍은 그 창고는 자기 것이라면서, 지나가는 말로 창고가 오래 되었으니 지금 창고는 철거하고 따로 창고를 신축해야겠다고 한다. 한여유는 지금 당장 철거해달라고 요청하고 싶었으나 너무 야박한거 같고, 지금 당장 전원주택을 건축할 것도 아니므로, 매도자가 자신이 전원주택을 건축한다고 철거해달라면 철거해주겠지 하는 생각에 창고에 대해서는 아무런 언급도 없이 매매 계약을 체결했다. 최근 한여유는 자신의 사업에 추가 자금이 필요해서, 주변 중개업자에게 알아보았더니 주변에 고속도로 진입도로가 나고, 공단이 들어서는 통에 진입면의 시세가 약 2억이 넘을 것으로 보인다. 한여유는 진입면 땅을 팔아 사업자금으로 쓰기로 결정하고, 잘 아는 중개업자에게 부탁해, 매수자를 만났으나, 매수자는 현장을 가봤더니 창고가 있던데, 그 창고를 철거해줘야 구입하겠다고 하였다. 한여유는 이슬쩍에게 전화를 해서 창고를 철거해달라고 했다. 이슬쩍은 처음에는 알았다고 하더니, 나중에는 땅값이 올랐다는 말을 들었는지 창고 신축비용을 줘야 철거하겠다고 한다. 한여유가 정 그러면 강제로 철거하겠다고 하니, 이슬쩍은 오히려 내 창고를 누구 마음대로 철거하느냐면서 오히려 큰소리를 친다. ≪토의 과제≫ 1. 한여유는 창고를 자신 마음대로 철거할 수 있을까? 2. 한여유와 같은 문제를 방지하기 위해서는 토지 구입 당시 어떻게 해야 할까? ≪해설 및 조언≫ 1. 권리관계에서의 하자 부동산을 거래할 경우 거래당사자간에 다른 약정이 없을 경우라면 매도자는 매수자에게 하자 없는 부동산의 소유권을 넘겨주어야 한다. 따라서 등기부에 저당권이나 가등기 등이 있을 경우 매도자는 이런 등기를 말소한 상태에서 매수자에게 소유권 이전등기를 해주는 것이 원칙이나, 그렇지 못할 경우 매수자는 사안에 ...

≪사례 소개≫ 오집만은 결혼 후 3년 이내에 내 집을 마련한다는 목표 달성을 위해 부모님이 마련한 혼수 비용을 현금으로 받아, 예물이나 혼수를 최소화하여 몫 돈을 만들고, 결혼 후 3년간은 부부가 맞벌이를 하여 열심히 자금을 모았다. 3년이 경과한 현재, 아파트를 분양 받자니 분양가격도 거의 시세와 비슷하고, 새로운 분양 아파트를 찾기도 어려웠다. 오집만은 아내 이알뜰과 상의해 현재 보유한 자금 1억 5천만원과 모기지론 융자금으로 아파트를 구입하려고 한다. 저렴한 아파트가 있어 아파트등기부를 봤더니 갑구에 현재 소유자(박대충)가 이 아파트의 전 소유자(김사업)로부터 소유권을 넘겨받기 이전에 등기된 가압류등기가 있다. 중개업자나 박대충은 가압류등기가 이미 5년 전에 된 것이고, 5년 동안 아무런 일도 없었으니까 걱정하지 않아도 될 것이라고 한다. 오집만은 박대충의 말에 그럴 수도 있겠다 싶어, 박대충의 아파트를 구경했다. 부동산을 처음 구입해보는 오집만은 어떤 것을 봐야 할지 몰라서 중개업자가 안내하는 대로 한 5분 정도 아파트 내부를 대략적으로만 구경하고, 주변에 할인점이 있고 소음이 없으며, 주차장이 넉넉하다는 등 아파트단지에 대한 자랑을 들었다. 오집만은 집으로 오는 길에 아파트가 맘에 들기는 하나, 무언가 빠뜨린 것도 같아서 인터넷에서 이 아파트에 관련된 사항들을 조사해봤더니 다른 아파트와 별반 특별한 사항을 발견하지 못했다. ≪토의 과제≫ 1. 오집만이 이 아파트를 구입할 경우 발생할 수 있는 위험은 어떤 것인가? 2. 오집만이 아파트를 좀 더 정확하게 조사하는 방법은 없을까? ≪해설 및 조언≫ 1. 부동산거래의 성질 부동산 구입과 관련되어 조사할 사항은 다양하면서 복잡한 것이 특징이며, 다양한 조사․분석 사항은 법률적 측면과 경제적, 기술적 측면으로 구분할 수 있다. 예를 들어 아파트를 구입한다는 것은 아파트의 소유권을 구입하는 것과 같으므로, 법률적 측면에서는 부동산등기부(집합건물등기부)와 토지대장, 지적도, 건...

≪사례 소개≫ 경매 전문가 어설퍼는 경매부동산에 10여 차례 투자를 했으나 요즈음은 법원경매에 경쟁이 심해 목표한 막상 낙찰을 받아도 투자수익을 제대로 달성할 수 없다. 소문을 들으니 한국자산관리공사의 공매는 비교적 경쟁률이 낮을뿐더러 자산관리공사에서 명도책임도 부담한다고 해서 공매에 참여하 주택을 낙찰을 받았다. 막상 낙찰을 받고 나니 자산관리공사 직원은 그 주택은 압류자산이므로 어설퍼가 직접 현재 거주하는 세입자들로부터 주택을 명도 받아야 한다고 한다. 두 번째 공매를 참여한 토지는 어설퍼가 반드시 사고 싶은 토지였으나 경쟁자가 많은 것 같아 입찰에 참여하는 것을 포기했다. 그런데 그 토지에는 아무도 입찰을 신청하지 않아 유찰이 되었다. 어설퍼는 유찰된 부동산은 그냥 구입할 수 있다는 선배의 말이 생각이 나서 급하게 구입대금을 마련해 한국자산관리공사를 방문했으나 담당직원은 그 토지는 압류재산이므로 유찰계약을 할 수 없다고 한다. 세 번째 구입을 시도한 토지도 압류재산이므로 철저한 권리분석을 했다. 그러나 첫 번째 공매라서인지 최저입찰가격이 주변 시세와 별로 차이가 없어 유찰되었다. 다음번 공매에서는 가격이 20%가 낮아지겠다는 생각에 기다려 봤으나 2번째 공매에서는 최저입찰가격이 겨우 10% 밖에 낮아지지 않아 입찰을 포기했다. ≪토의 과제≫ 1. 한국자산관리공사에서 공매하는 부동산은 압류자산만 있는가? 2. 한국자산관리공사에서 공매하는 압류재산 공매는 법원경매와 어떻게 다른가? ≪해설 및 조언≫ 학문상의 의미로서 공매란 넓은 의미로는 법률의 규정에 의해 공적 기관에 의하여 공개적으로 행하여지는 매매를 말하는 것으로 법원 경매도 광의의 공매의 범위에 포함된다. 좁은 의미의 공매는 국세징수법이나 지방세법에 의해 세금을 체납(滯納)한 사람의 부동산을 압류(押留)하여 매각하는 것을 말한다. 공매 개념도 일반적으로 부동산시장에서 ‘공매’라고 하면 한국자산관리공사에서 시행하는 국세체납압류재산과 유입자산, 수탁재산, 국유재산...

≪사례 소개≫ 증권투자자 고순희 증권에만 투자할 경우 위험이 너무 크다는 생각에 부동산투자 방법을 찾다가 경매를 통해 부동산에 투자할 경우 싼 가격에 부동산을 매수 할 수 있으므로 상당한 수익을 올릴 수 있겠다는 생각이 들었다. 고순희는 증권투자를 위해 공부하던 습관대로 여러 가지 경매투자 서적을 보고 학습을 거쳐 처음 경매 대상물로 서울시 성북구 정릉동 소재 다가구주택을 선택했다. 고순희는 그 동안 배운대로 철저한 권리분석을 하기 위해서 등기부등본과 건축물대장, 토지대장 등 모든 서류를 검토해보고 해당 주택에 거주하는 임차인에 대해서도 조사를 마쳤다. 조사 결과 1순위 근저당권자는 경매를 신청한 은행이므로 등기부에 있는 3건의 저당권과 5건의 가압류는 모두 소멸될 것으로 판단했으며, 1순위 저당권보다 앞선 임차인 3인은 대항력을 보유하며 모두 계약서에 확정일자를 받아 경매대금 중에서 우선변제를 받을 수 있을 것이므로 당연히 배당을 신청할 것으로 판단하였다. 고순희가 다가구주택을 매수하여 해당 주택을 방문해 세입자들을 만나 언제 집을 비워줄 것인지 물어보았다. 2명의 임차인은 2개월 이내로 이사를 가겠다고 했으나, 1순위 저당권보다 앞선 임차인 중 1인이 바빠서 배당신청을 하지 않아 우선변제를 받지 못하므로 고순희에게 임대보증금 총 5천만원을 지급해줄 것을 요청한다. ≪토의 과제≫ 1. 고순희는 배당받지 못한 선순위 임차인에게 임대보증금을 지급해야 하는가? 2. 고순희의 경우와 같은 문제가 발생하기 위해서는 어떤 점에 조심해야 하는가? ≪해설 및 조언≫ 법원경매 대상 부동산은 대부분 복잡한 권리관계가 설정되어 있으며, 이들 권리 중 일부는 부동산을 매수한 사람이 인수받아야 하는 것으로 법원경매에서는 인수받은 권리로 인하여 큰 손해를 보는 사례들도 빈번하다. 이런 문제점을 방지하기 위해서는 철저한 권리분석이 필수적이며 보다 효율적인 권리분석을 위해서는 권리 상호간의 순위에 대해서도 적정한 판단이 필수적이다. [그림] 부동산경매 권...

≪사례 소개≫ 부동산투자자 유식해는 몇 개월간에 걸친 경매에 대한 이론과 실전 학습 결과 5번 만에 시가 9억원의 자그마한 상가주택의 경매에 참여해 6억 121만원으로 매수 신청을 해서 최고가 매수인으로 결정되었다. 유식해는 매우 기분이 좋았으나 막상 매각허가일에 법원에 가보니 판사는 유식해가 매수한 상가주택의 잔금기일을 1개월로 정했다. 1개월 이내에 6억 121만원 중 입찰보증금으로 납부한 5,760만원을 제외한 돈을 한꺼번에 납부해야 하는 것이다. 설마 내가 입찰이 되겠나 하는 생각에 사전에 돈을 준비하지 못했던 유식해는 여기저기 뛰어다니며 친구 돈 2억원을 빌리는 등 어렵게 돈을 마련해 21일만에 잔금을 납부하고 자기 앞으로 소유권이전등기가 된 등기권리증을 받았다. 유식해는 취득세는 취득한 날부터 30일 이내에 내면 된다는 소리를 들은 기억이 나서, 취득세와 농어촌특별세 6,613만 3천원을 마련해 이전등기를 한 날부터 29일이 지난날 구청에 취득세를 신고하러 갔다. 구청직원은 잔금 납부한 날부터 30일이 이미 지났으므로 취득세에 대한 가산세 10%(661만 3천원)을 추가로 내라고 한다. 일이 꼬일려는지 세입자과 임대료 합의에 5개월이나 결렸다. 모든 정리가 끝난 후 중개사무소들을 방문해 매각을 의뢰하니, 처음에 매수했을 때는 8억원 이상을 받아주겠다던 중개업자들의 반응이 시큰둥하다. 그동안 부동산경기가 나빠져 매기가 전혀 없다는 것이다. ≪토의 과제≫ 1. 유식해의 사례에서 유식해가 실수한 점을 찾아보시오. 2. 경매투자에서 이런 실수를 방지하기 위해서는 어떤 절차를 거치는 것이 좋은가? ≪해설 및 조언≫ 경매는 다액의 자금과 상당한 기간이 소요되며, 경매로 인한 각종 함정에 빠지지 않기 위해서는 경매에 참여하기 이전부터 철저한 경매투자계획을 수립한 이후에 경매에 참여해야 한다. 특히, 경매는 다액의 자금과 상당한 기간이 소요되므로 경매로 인한 각종 함정에 빠지지 않기 위해서는 경매에 참여하기 이전부터 철저한 경매투자계획을...

≪사례 소개≫ 가정주부 이궁금은 최근 경제 불황으로 경매투자를 할 경우 상당한 수익을 기대할 수 있다는 말을 들었으나, 어떻게 해야 하는 건지 몰라 생활정보지에 광고를 낸 경매컨설팅 회사를 방문했다. 경매부동산컨설팅 회사 직원은 이궁금에게 경매부동산에 투자하는 경우의 장점으로 다음과 같은 사항을 설명했다. • 국가기관인 법원에서 시행하므로 부동산사기와 같은 위험도 없다 • 잔금만 내면 금방 소유권이 이전된다 • 한번 유찰되면 가격이 20% 이상씩 떨어져 저렴한 부동산을 구입할 수 있다. • 요즘 같은 불경기일수록 좋은 물건이 많이 나온다. 이궁금은 이렇게 좋은 것이 경매구나 하는 생각에 어떻게 경매컨설팅을 의뢰하느냐고 물어봤더니, 컨설팅회사 직원은 마음에 드는 물건이 있으면 그 물건의 매수신청할 수 있는 신청보증금으로 최저매수가격의 10%에 해당하는 돈만 가지고 오면 되고, 경매를 받아주면 경매 받은 감정평가가격의 1%만 받는다고 했다. 이궁금은 컨설팅회사 직원이 소개하는 물건 중 조그마한 분양상가를 선택하고 내일까지 경매신청 보증금 2천만원을 가져다주기로 약속했다. 집에 와서 곰곰이 생각해보니 세상사는 것이 장점이 있으면 단점도 있을 것 같은데 너무 서두른 것은 아닌지 궁금하다. ≪토의 과제≫ 1. 컨설팅회사 직원이 말하는 대로 경매부동산이 좋은 면만 있을까? 2. 경매부동산에 투자할 경우 어떤 점에 주의해야 할 것인가? ≪해설 및 조언≫ 부동산경매(不動産競賣)란 남에게 받을 돈이 있는 사람(채권자)은 돈을 갚아야 할 사람(채무자)이 제대로 돈을 갚지 않을 경우, 법원에 경매를 신청하면, 법원은 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여, 채권자에게 받을 돈을 대신 갚아주는 제도를 말한다. 경매부동산에 투자한다는 것은 경매되는 부동산을 매수한다는 것을 의미하는 것이다. 즉 경매부동산을 매수하기 위해서는 일반적으로 시행되는 기일입찰의 경우 매각기일에 입찰을 신청하여 최고가매수신고인으로 선정되고, 최고가매수신고인으로 정해진 후 매각...