부동산투자 정보

≪사례 소개≫ 노증권은 부동산에 투자하려고 중개업자 조언해를 만났다. 조언해는 파주 운정 택지개발예정지 주변에 임야를 구입하면 좋을 것이라고 한다. 노증권은 증권에서 까먹은 돈을 만회해보겠다는 생각으로 남은 자금을 모두 모아, 조언해가 추천하는 운정지구와 고양시 사이 국도변에 임야 1,500평을 평당 30만원에 구입하였다. 구입 후 1년 정도 지난 2003.5.8 건설교통부에서는 파주시 운정지구 일대 300만여 평에 수도권 신도시를 건설할 예정이라고 발표했다. 요즘은 노증권은 한달에 한번 정도 조언해의 사무소를 방문해 날이 다르게 상승되는 땅값을 알아보는 큰 낙이 생겼다. 하지만 끝없이 상승할 것 같은 지가는 시간이 갈수록 점차 상승폭이 줄어들더니 최근 몇 달 동안은 부동산 투기 억제 정책 등의 영향 때문인지 계속 제자리걸음이다. 노증권은 지가 상승이 멈추고 매수자들도 뜸하다고 하니, 지난번에 조언해가 팔라고 권할 때 팔았던 것이 좋았을 것 하는 후회를 하고 있다. 오늘은 저녁 식사를 하면서 경제신문을 보니까 내년 초에 택지개발 사업이 착공된다는 기사가 나왔다. 가격도 안 오르는데 착공하면 무었하나 하는 생각에 식사 후 담배를 한대 피우고 있던 중, 중개업자 조언해가 전화를 해서 노증권이 보유한 임야를 구입할 사람이 나타났다고 한다. 노증권은 더 이상 오를 것 같지도 않으므로 자신의 임야를 팔아야 할지 아니면 그대로 보유해야 할지 고민하고 있다. ≪토의 과제≫ 1. 노증권은 지금 토지를 매각하는 것이 유리한가? 2. 택지개발이 되는 지역 주변에 토지를 구입하면 항상 지가가 상승할까? ≪해설 및 조언≫ 1. 개발과 지가변동 일반적으로 대단위 개발사업이 이루어질 경우 인근지역의 지가는 새로운 개발사업이 시행되는 기간동안 크게 상승하는 것이 일반적인 현상이다. 이와 관련한 지가상승 3단계설에 의하면 개발지역의 지가는 개발계획 발표 직후 급상승하나, 개발계획이 발표된 후 어느 정도 시간이 경과되면 그 상승폭이 감소하고 점차 ...

≪ 사례 소개 ≫ 서울에 사는 장별장은 10 여년간 살아온 아파트 생활이 지겹고 시간 여유도 있어 , 단독주택을 지어 화단도 꾸미고 강아지도 키우면서 여유롭게 살고 싶다 . 건축설계를 하는 친구 집설계와 상의했더니 , 단독주택지를 구하면 자신이 책임지고 멋있고 사람 살기 좋게 주택을 설계를 해주겠다고 한다 . 장별장은 앞으로 노후 생활을 보낼 집이고 , 건물은 10 여년간 사용하면 허물고 다시 지을 수 있지만 한번 자리 잡은 터는 바꾸기 어렵다는 생각에 여기저기 돌아다니면서 단독주택을 지을 말한 토지를 찾고 있다 . 아무래도 신중하게 여러 곳을 찾다보니 거의 대부분의 땅들이 비슷비슷해서 어느 땅이 좋은지 알 수 없었다 . 고민하던 끝에 친구와 상의했더니 우선 동네별로 비교표를 만들고 , 그 동네 중 맘에 드는 토지별로 비교표를 만들어보라고 해서 비교표를 만드는 중이다 . 막상 비교표를 만들다보니 그 동네가 그 동네 같고 , 그 땅이 그 땅 같아서 맘에 드는 각 동네들이 다른 동네와 같은 점은 생략하고 , 서로 다른 점만 비교한 다음의 표를 만들었다 . 장별장은 다음의 3 곳 중 어느 동네를 선택할지 몰라 고민중이다 . 구분 동네 1 동네 2 동네 3 장점 번화가가 가깝다 지하철이 지나간다 철도역이 가깝다 단점 생활보호대상자가 많다 시장이 번화하지 못하다 공장 밀집지역이 가깝다 장별장은 친구 집설계의 도움을 받아 이중 한 동네를 선택하여 동네 안에 있는 단독주택지 중 마음에 드는 3 가지를 선택하여 다음과 같은 비교표를 만들었다 . 이 비교표 역시 3 가지 토지 중 같은 것은 제외하고 각각 다른 사항만 비교표를 만든 것이다 . 장별장은 어떤 토지를 선택하는 것이 가장 좋을지 고민중이다 . 구분 토지 1 토지 2 토지 3 장점 토지의 넓은 면이 도로에 접해 있다 . 토지 앞이 트여 전망이 좋다 . 도로 포장이 잘되어 있다 . 단점 가스가 안 들어...

≪ 사례 소개 ≫ 정테크에게 재건축아파트를 전문적으로 취급하는 중개업자 왕대뻥으로부터 송파구 성내동 소재 5 층짜리 저밀도 시영아파트 15 평형짜리를 3 억원에 구입하면 , 34 평형을 분양받을 수 있다는 전화가 왔다 . 왕대뻥은 현재 주변 지역의 유사한 아파트 시세는 5 억 5 천만원이나 되니까 , 지금 3 억원 투자해놓으면 재건축 사업이 완료되는 3 년 후 정도면 5 억 5 천만원이 되므로 , 그동안 아파트 가격 상승까지 감안할 경우 투자 수익률이 거의 100% 라고 했다 . 정테크가 곰곰이 생각해보니 , 시영아파트 인근지역에 있는 씽씽 아파트단지 보다는 재건축 아파트단지가 더 위치가 좋은데 , 작년에 분양한 씽씽아파트는 현재 시세가 5 억 5 천 정도는 되니까 , 시영아파트가 재건축 되어 입주할 경우에는 5 억 5 천 이상은 받을 수 있을 것 같다 . 그러나 곰곰히 생각해보니 , 중개업자가 말하는 대로 투자수익률이 100% 에 가깝게 나타날 수 있을까 의심스럽다 . 더구나 자신은 재개발아파트에 대해서는 조금은 알지만 재건축아파트 투자는 잘 몰라서 걱정이다 . 생각다 못한 정테크는 전에 재건축아파트를 구입했다는 고완벽에게 재건축아파트에 투자하는 것과 재개발아파트에 투자하는 것이 어떻게 틀리며 , 투자할 때 어떤 점을 주의해야 하냐고 물어봤다 . 고완벽은 오히려 정테크에게 재건축방식이냐 리모델링방식이냐 , 안전진단은 받았느냐 , 사업승인은 되었느냐는 등 여러가지를 물어보는데 , 정테크가 잘 모르겠다고 하자 , 그런 것도 모르면서 투자한다고 화를 낸다 . ≪ 토의 과제 ≫ 1. 왜 친구 고완벽은 정테크에게 화를 냈는가 ? 2. 왕대뻥의 말대로 수익률이 달성될 것인지 분석할 수 있는 방법은 어떤 것인가 ?    ≪ 해설 및 조언 ≫ 주택재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후 ․ 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다 . 주택재건축사업의 시행절차는 앞에서 본 주...

≪ 사례 소개 ≫   신중한은 재개발주택에 투자하기 위해서 서울 시내 재개발 예정지역을 돌아다니고 있다 . 다리품을 팔아 여러 지역을 돌아보니 어느 정도 감은 잡히기는 하는데 , 사업승인이 난 지역의 경우 확실하기는 하나 가격이 높아 보유한 자금만으로 투자하기는 불가능할 것 같다 . 그래서 최근에는 각종 인터넷 사이트를 통하여 재개발조합이 결성될 예정인 지역들 목록을 작성하고 , 이들 지역 중 비교적 수익이 많이 발생할 것 같은 지역들을 집중적으로 조사하고 있다 . 등잔 밑이 어둡다고 , 신중한은 조사한지 한 달만에 결국 자신의 집에서 가까운 강북구 미아동 지역이 가장 좋은 지역으로 판단하고 , 지난주부터 미아동 지역에서 재개발 대상 주택을 찾고 있다 . 오늘은 그동안 두어 차례 방분했던 갔던 중개업자 심분석으로부터 소개를 받은 주택 하나는 토지 25 평 , 건물 15 평으로 1 억원인데 , 다른 주택은 토지 20 평에 건물은 15 평 밖에 안 되는데도 1 억 2 천만원을 달라고 한다 . 두 집 모두 시멘트블럭에 슬레이트를 얹은 쓰러지기 직전의 허름한 주택이며 , 조합 추진위원회 담당자에게 알아보니 재개발이 되면 둘 다 24 평형 아파트를 분양받을 수 있을 것 같지만 , 31 평형을 분양받을 수 있는지는 관리처분계획이 나와야 정확해질 것이라고 한다 . 신중한이 심분석에게 어느 쪽이 좋냐고 했더니 , 심분석은 20 평짜리는 공시지가가 평당 200 만원이지만 , 25 평짜리는 공시지가가 평당 150 만원 밖에 안 되므로 , 자기 같으면 토지면적이 작은 쪽을 사겠다면서 1 억 2 천짜리를 권하는데 , 신중한은 재개발이 되면 넓은 면적의 토지가 유리할 것 같다 .   ≪ 토의 과제 ≫   1. 신중한은 과연 중개업자 심분석의 말을 듣는 것이 바람직할 것인가 ? 2. 재개발주택 투자의 타당성은 어떻게 분석해야 할까 ? ≪ 해설 및 조언 ≫   재개발사업이란 노후 · 불량주택 ( 단독 , 공동주택 ) 을 도시재개발법령에서 정한 ...

≪ 사례 소개 ≫   박분양은 신혼 때부터 열심히 모은 돈으로 아파트를 분양을 받으려고 월 10 만원의 청약저축에 가입하여 2 년이 지나 지난해에 1 순위 자격이 되었다 . 이번에 꼭 마음에 드는 아파트의 분양공고가 나와서 신청을 하려 했더니 불입금액이 적어 신청도 못했다 . 청약저축은 불입금액을 기준으로 우선 분양을 받는다는 것이다 . 어느 날 박분양은 중개사무소 앞에 자신이 신청했던 아파트 중 로얄층 분양권 프리미엄이 500 만원이라고 써붙인 것을 발견하고 호기심에 들어갔다 . 중개업자 나몰라가 보여주는 분양카다록을 보니 방향이나 동호수도 마음에 들어 구입하고 싶었다 . 나몰라는 분양권 상태에서도 명의변경이 가능하다고 한다 . 분양권은 아직 등기가 되지 않았으니 분양계약서를 가진 사람이 소유자로 보면 된다고 한다 . 나몰라의 소개로 박분양은 매도자 문대뽀와 매매 계약을 해서 오늘 잔금을 지불했다 . 잔금 지불 후 계약서에 검인을 받은 후 명의변경을 하려고 했으나 , 분양사무소에서는 매도자 문대뽀가 2 회 중도금 연체료를 내야 명의변경을 해준다고 한다 . 문대뽀는 자신은 이미 분양권을 팔았으니 분양권과 관련된 모든 일은 매수자인 박분양이 책임져야 한다면서 , 만약 지금이라도 계약을 해제하려면 계약금을 제외한 잔금만 돌려주겠다고 한다 . 중개업자 나몰라는 모른 척 하고만 있다 . 박분양은 어쩔 수 없이 여기저기 전화해 2 회분 연체료를 추가로 지불하고 명의변경은 했지만 억울한 기분이 든다 .   ≪ 토의 과제 ≫   1. 전국 어디서나 아파트 분양권의 거래가 가능한가 ? 2. 분양권 구입에서 손해가 발생하지 않으려면 어떻게 해야 하는가 ? ≪ 해설 및 조언 ≫     1. 아파트를 분양 받는 방법   일반적으로 신축 아파트를 분양 받는 방법에는 청약저축에 가입하여 순위에 따라 국민주택을 분양 받는 방법이나 청약예금이나 청약부금에 가입하여 순위에 따라 민영주택을 분양 받는 방법이 있으며 , 기타 재개발...

≪사례 소개≫ 전임대는 그동안 모은 자금 3 억으로 적당한 투자 대상을 찾던 중 요즈음이 한참 아파트 가격이 낮을 때니 전세를 끼고 아파트를 구입해 임대사업을 하면 , 상당한 양도 차익이 발생할 것 같았다 . 인터넷 사이트를 통해 아파트 시세를 알아보니 , 바로 옆 동네의 대박 아파트 31 평형 3 채를 전세를 끼고 구입할 수 있을 것 같았다 . 전임대는 직장일은 조금 미뤄놓고 3 채 모두를 구입하기 위하여 아파트단지 인근 중개사무소를 돌아다녔다 . 그러나 막상 쓸만한 물건이 있어 알아보면 인터넷에서 본 시세보다 높게 부르거나 , 가격이 맞으면 인터넷에서 본 전세보증금보다 낮아 , 3 억원 한도 내에서 아파트를 찾기가 어려웠다 . 겨우 3 채 찾긴 했지만 , 3 억원 모두를 지불해야 하고 , 그동안 너무 많이 아파트를 구경해서인지 어느 것이 좋고 나쁜지 구별이 안 될 정도이다 . 막상 아파트를 구입하고 나니 전임대가 사는 아파트단지에서는 전철역까지 걸어서 15 분 정도 걸리나 , 구입한 아파트단지에서는 마을버스를 이용해야 하며 , 오래된 아파트라 주차장이 협소하고 , 전체 세대의 대부분이 전용면적 18 평 이하의 소형이고 31 평형은 몇 세대 되지 않아 다른 아파트에 비해 가격 상승폭도 적다 . 게다가 한집 세입자는 옆집에서 밤에 떠드는 소리가 들려 시끄럽다고 불평을 하고 , 한집은 너무 오랫동안 전세를 놓았던 집이어서 그런지 싱크대나 욕실 등 각종 설비가 너무 낡아 세입자가 바뀔 경우 제대로 전세보증금을 올려 받지 못할 것 같다 . ≪토의 과제≫ 1. 전임대와 같이 실수를 하지 않기 위해서는 주의해야 할 점은 ? 2. 전임대가 인터넷을 통해 조사한 시세는 왜 실제 시세와 차이가 있는가 ? ≪해설 및 조언≫ 전임대의 경우 아파트는 여러 세대가 함께 모여 사는 공동의 생활공간으로 단독주택과 대비했을 때 다양한 특성을 지니고 있으므로 아파트단지의 환경과 아파트 건물은 물론 각 호실별 조사․확인을 해야 하는 점을 간과하여 각 아파트의...