부동산투자 정보

중급강좌 중 첫째 강좌는 부동산거래와 관련된 법률상의 권리에 대한 강좌입니다 . 첫번째 강좌(1강)은 3교시로 구분되며, 아래에서는 제1교시 강의 내용을 설명드리겠습니다. 나머지 2교시 및 3교시 강의 내용은 순차적으로 등록할 예정입니다. 1. 부동산에 관한 권리는 등기를 해야 보호를 받을 수 있습니다 .   부동산에 관한 권리는 물권 ( 物權 ) 이라고 하며 , 지상권과 전세권 , 지역권을 용익물권 , 저당권을 담보물권이라고 부르기도 합니다 .   우리가 소유권을 취득하거나 점유권을 제외한 기타 물권을 취득할 경우 반드시 등기를 해야 그 효력이 발생하며 제 3 자에게 대항할 수 있습니다 .( 민법 제 186 조 ) 예외적으로 일상의 거래가 아닌 상속이나 , 공용징수 , 판결 , 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 하지 않더라도 발생할 수 있지만 , 등기를 하지 않으면 이 권리를 처분하지 못합니다 .( 민법 제 187 조 ) 예들 들어 부동산을 구입했을 때는 반드시 소유권이전등기를 해야 하며 , 부동산에 대한 전세권을 보호받기 위해서는 전세권설정등기를 해야 하는 것입니다 . 이들 등기는 반드시 등기권리자와 등기의무자의 공동 신청이 원칙이며 , 등기에 관한 절차는 부동산등기법에서 규율하고 있습니다 .   이와 같이 모든 물권은 등기를 해야 보호를 받을 수 있지만 , 등기부에 기재된 권리관계가 반드시 명확한 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다 .   현실에서는 부동산 등기부는 " 공시력 " 은 인정하지만 " 공신력 " 은 인정하지 않고 있습니다 . 다시 말해 부동산 등기부는 등기소라는 국가기관이 각종 권리관계를 정리하여 국민에게 알려줄 다름이지 , 등기부에 기입된 권리관계가 법률상 정당한지 보장하지는 않고 있습니다 . 따라서 , 현재 잘못 기입된 부동산 등기부를 믿고 거래를 한 사람은 피해를 준 당사자를 상대로 손해를 배상 받을 수는 있지만 등기소를 상대로 손해를 배상 받을 수 없습니다 ....

초보부동산투자 강좌에 방문해주신 네티즌 여러분을 환영합니다 .   여러분은 본 강좌 초급과정을 통하여 부동산 투자가 어떤 것이라는 기초적인 사항을 이미 습득하고 오신 분들이나 평소부터 부동산에 대한 관심이 많아 곧바로 중급과정 수강을 신청하신 분들일 것입니다 .( 가능한 초급 과정의 4 개 강좌 내용을 숙독하시는 것이 지금부터의 과정을 이해하기가 쉬울 것입니다 .)   중급 강좌는 다음과 같이 8 개 강의로 구성되어 있으며 , 강의 분량이 많을 경우 2 개 이상의 교시로 나누어 제공될 예정입니다 . [그림] 중급 강좌 진행 순서 중급강좌를 통해서 네티즌 여러분께서는 부동산 투자를 위한 여러 가지 전문분야의 각종 기초 지식들을 습득할 수 있습니다 . 다만 , 인터넷을 통한 강의 진행 관계상 심층적인 부분은 고급강좌와 전문강좌에서 다룰 수밖에 없음을 이해해 주시기 바랍니다 .   부동산 투자에는 법률과 경제 , 사회 , 기술 전반에 걸친 종합적인 지식이 필요한 것으로 , 초급과정과 달리 중급과정부터는 통상적인 전문용어들이 등장할 것이며 , 극히 기초적인 수준이라고 생각되는 전문용어에 대해서는 해설이 첨가되지 않으므로 수강생 여러분께서는 다양한 포털사이트 등에서 제공되는 용어사전 등을 참조하여 주시기 바랍니다 . 기타 본 강좌 관련 문의는 저희 학교 사이트 ( www.world.ac.kr)나  제 개인 이메일(reman2000@hanmail.net)을 이용해주시기 바랍니다.

≪ 사례 소개 ≫ 31 살의 회사원인 조아해는 2 달 후 사랑해와의 결혼식을 앞두고 5 천만원으로 신혼 살림을 꾸밀 보금자리를 마련하려고 한다 . 신부 사랑해는 아파트에 들어가 살고 싶다고 하고 조아해의 생각에도 편리한 아파트가 좋을 것 같아 요즘은 회사가 끝나면 데이트도 할 겸해서 사랑해와 함께 전세를 아파트 찾아다니고 있다 . 벌써 2 주째 사랑해와 함께 회사에서 30 분 이내 거리의 아파트단지들을 둘러봤으나 5 천만원으로는 전세로 얻는 것은 불가능하고 50 만원 이상의 월세를 추가로 지급해야 할 것으로 보인다 . 혹시나 싶어 여기저기 알아보던 중 회사 동료가 자신이 사는 오피스텔이 아파트처럼 살기도 좋고 보증금 5 천만원에 월세 20 만원 정도만 내면 된다고 해서 중개사무소를 방문해 물어봤더니 마침 적당한 물건이 있다 . 조아해가 오피스텔에 신혼살림을 차리겠다고 아버지에게 말씀드렸더니 아버지는 걱정스러운 듯 일단 계약할 오피스텔의 등기부를 떼어오라고 하신다 . 조아해가 인터넷에서 등기부등본을 인쇄해 아버지에게 보여드리니 아버지는 등기부에는 월세로 들어가려는 오피스텔이 사무실용으로 되어 있어 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 것 같아 불안하다고 하시면서 다시한번 알아보라고 하신다 . 다음날 조아해가 중개사무소에 전화를 걸어보니 중개사무소에서는 구체적인 답변은 회피하고 요즘 봄철이라 오피스텔이 거의 없으니 계약하기 싫으면 다른 사람에게 임대하겠다고 한다 . ≪ 토의 과제 ≫ 1. 오피스텔에 월세를 들어갈 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는가 ? 2. 조아해가 주택임대차보호법을 적용받을 경우 어떤 좋은 점이 있는가 ? ≪ 해설 및 조언 ≫ 1. 임대차 계약의 의의 다른 사람의 주택을 사용하기 위해서 체결하는 전세나 월세 계약은 우리나라의 민법에서 정한 임대차 계약인 경우가 대부분이며 전세 계약을 체결하고 전세권설정등기를 마친 경우에만 전세권이 인정된다 . 전세권설정계약은 등기비용이 소...

≪사례 소개≫ 아파트에 전세를 사는 황다급은 집을 비워주기로 약속한 한달의 기한도 거의 다되고 해서 다급해있던 중 중개업자 다적당의 사무실에서 보증금 2억원짜리 전세 아파트를 찾았다. 황다급은 당장 전세 계약을 체결하자고 했으나 소유자 늘바뻐는 오늘은 바쁘다면서 내일 전세 계약을 체결하자고 한다. 다음날 황다급이 중개사무소를 방문했더니 등기부에 있는 소유자 늘바뻐가 나오지 않고, 늘바뻐의 부인인 이여우가 늘바뻐의 인감도장과 자신의 주민등록증, 의료보험증을 들고 나왔다. 황다급은 중개업자 다적당에게 원래 소유자인 늘바뻐가 나와 계약을 체결해야 하는 것이 아니냐고 물었으나, 다적당은 아파트는 부인이 나와서 계약을 해도 된다면서, 걱정하지 말라고 했다. 황다급은 다적당의 말만 믿고 계약금 2천만원을 지급하고 전세 계약을 체결한 후 다적당이 중개수수료를 달라고 요구해서 보증금 2억원의 0.5%인 100만원을 중개수수료로 지급했다. 잔금 지급일 1주일을 앞두고 중개업자 다적당은 황다급에게 전화해서 전세 계약을 체결한 이여우가 여러 곳의 중개사무소에서 전세 계약을 체결하고 계약금으로 받은 돈 수억원을 가지고 가출해버렸다는 것이다. 깜짝 놀란 황다급이 소유자 늘바뻐를 만나러가니, 늘바뻐는 황다급과 다적당에게 2천만원이나 지급하면서 소유자인 나에게는 확인도 안하고 계약을 체결하는 사람이 어디 있냐고 오히려 화를 내면서 가출한 이여우에게 계약금을 받으라고 주장한다. 황다급이 회사의 고문 변호사와 상담을 해보니 이런 경우 소유자 늘바뻐에게는 책임을 물을 수 없다고 한다. ≪토의 과제≫ 1. 황다급은 중개업자 다적당에게 책임을 물을 수 있을 것인가? 2. 황다급이 다적당에게 지급한 중개수수료는 반환받을 수 있을 것인가? ≪해설 및 조언≫ 1. 중개업자의 손해배상   1) 중개업자의 거래상대방 확인 의무 부동산중개업자의 업무를 규율하고 있는 현행 공인중개사법에서는 중개업자는 거래되는 부동산의 소유권과 같은 권리관계는 물론 부동산의 상태 등을 ...

≪사례 소개≫ 안손실은 전세를 끼고 아파트를 구입하기로 마음을 먹었다. 여기 저기 중개사무소를 돌아보다 맘에 드는 주택을 찾게 되어 다시 한번 자금을 맞춰보니 계약금은 보유한 현금으로 조달하고, 잔금은 현재 보유한 현금과 만기된 적금, 친구 돈궁해에게 꿔준 3천만원을 모두 받으면 충당될 수 있을 것 같았다. 친구 돈궁해에게 전화를 해보니 돈궁해는 필요한 날 2주 전에만 얘기하면 돌려주겠다고 큰소리친다. 다음날 주택 매매 계약을 체결할 때 안손실은 관행대로 계약금은 거래대금의 10%인 2,000만원으로 하고 현재 세입자의 전세보증금 1억원을 제외한 잔금 8천만원은 1개월 후에 지급하자고 제안했으나, 매도인 박여유는 500만원을 깍아 줄테니 2주후에 잔금을 달라고 요청했다. 안손실은 500만원을 깍아 준다는 소리에 선뜻 그렇게 하자고 해서, 2주후에 잔금을 지급하는 계약서를 작성했고, 계약서를 작성하자마자 친구 돈궁해에게 2주후에 돈을 돌려달라고 통보했다. 그러나 잔금 지급일에 안손실은 친구 돈궁해로부터 3천만원을 돌려받지 못해, 잔금 중 5천만원만 가지고 가서 박여유에게 일단 5천만원을 주고 1주일 후에 3천만원을 지급하기로 했다. 그러나 돈궁해가 또 약속을 어겨 3천만원을 지급하지 못했다. 매도인 박여유는 3천만원을 내일까지 지급하지 않으면 안손실이 임의로 매매 계약을 포기한 것으로 생각하고 계약금 2천만원을 제외한 5천만원만 돌려주겠다고 주장한다. ≪토의 과제≫ 1. 안손실은 소유자의 요구대로 5천만원만 돌려받을 수 있는가? 2. 현재 상태에서 안손실이 자신의 피해를 최소화하기 위해서는 어떻게 해야 할까? ≪해설 및 조언≫ 1. 계약금의 성질 부동산거래에서의 계약금은 증약금과 해약금, 위약금이라는 법률적 성질을 지닌다. 또한 모든 계약금은 기본적으로 증약금, 즉 계약체결의 증거금으로서의 성질을 지닌다. 기타 거래계약을 체결할 때 계약당사자가 계약금의 성질에 대하여 아무런 약속을 하지 않은 경우에는 해약금으로 보게 된다. [그...

≪사례 소개≫ 급매구는 싼 가격에 내집 마련을 위해 생활정보지를 뒤지다 시세보다 훨씬 싼 물건을 찾았다. 밤은 늦었지만 실례를 무릅쓰고 생활정보지에 나온 전화번호로 전화를 해보니 아직 팔리지 않았다면서 내일이라도 구경하러 오라고 한다. 다음날 구경을 하러가 보니 세입자만 있었다. 왜 이렇게 급하게 파느냐고 물어봤더니 세입자는 자신이 알기로 집주인이 부도가 날 것 같아 빨리 파는 것이라고 했다. 급매구는 혹시나 싶어 부동산등기부도 열람해보았더니 아무런 이상도 발견하지 못했다. 법무사 사무소에서 계약을 체결하기 위해서 집주인 현금구을 만나 봤더니 싸게 파는 대신에 대금을 빨리 달라고 해서, 집값 총 2억원 중 전세보증금 1억원을 제외한 거래대금 1억원 중 계약금 2천만원을 지급하고, 1주일 후에 중도금 5천만원, 나머지 잔금은 2주후에 치루기로 했다. 계약서를 작성할 당시 법무사는 계약 당사자가 본인임을 확인해야 한다면서 매도인의 주민등록증과 등기부등본을 대조해보고 거래를 했으나, 아무래도 미심쩍어 계약할 때 받은 매도인의 명함을 세입자에게 보여줬더니 매도인이 확실하다고 한다. 1주일이 지난 후 중도금은 매도인 현금구가 일이 바쁘니 자신의 은행계좌로 송금을 해달라고 해서 5천만원을 무통장으로 입금했다. 그러나 오늘이 잔금날인데 아침부터 매도인 현금구와 연락이 되지 않아 잔금을 치루지 못하고 있다. 아무래도 이상해서 등기부등본을 떼어보니 그 주택에 이미 가압류 1건과 1억 5천의 근저당권이 설정되어 있었다. ≪토의 과제≫ 1. 급매구의 경우 어떤 잘못을 해서 이와 같은 문제가 발생한 것인가? 2. 향후 이런 일을 방지하기 위해서는 어떤 조치를 취해야 할 것인가? ≪해설 및 조언≫ 1. 계약 전 유의사항 부동산을 구입한다는 것은 부동산이라는 물건의 소유권을 구입하는 것과 같다. 따라서 부동산거래계약을 체결하기 이전에는 앞에서 본 것과 같은 다양한 문제점이 발생하지 않도록 철저한 사전점검이 필요하며, 특히 계약을 체결하기 직전에는 등기부등본...

≪사례 소개≫ 서울에 사는 왕대박은 경기도 파주시에 대규모 신도시가 건설된다는 발표를 보고, 파주 신도시에 가까운 지역 토지를 구입하려고 한다. 신도시 예정지에 가까운 곳에 위치한 중개사무소를 들려봤더니, 신도시 계획이 발표된 후 토지 가격이 껑충 뛰고, 게다가 팔려고 내놓은 토지들마저도 자취를 감췄다고 한다. 신도시 건설계획이 발표된 이후라 가격이 조금 높긴 하지만 가격이 더 오를 것 같아, 좋은 물건이 나오면 연락을 부탁해서 2주전에 신도시와 기존 시가지 중간에 있는 임야 2필지 1,000평을 소개 받았다 (필지란 토지의 단위를 말하며, 1필지에 대해서 1개 소유권이 인정된다). 왕대박은 회사일도 접어두고 곧바로 중개사무소를 방문해 토지를 보니 비싸긴 하지만 나름대로 쓸모가 있어 보였다. 왕대박은 이왕 간 김에 토지를 구입하자는 생각에 저녁까지 기다려 토지소유자 전농심으로부터 임야 2필지 1,000평을 평당 50만원에 구입하였다. 왕대박은 10일 후에는 잔금을 치러야 하는데 아침 식사를 하면서 조간신문을 보니 자신의 토지를 포함한 경기도 파주시의 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었고 임야의 경우 3,000제곱미터가 넘으면 허가를 받아야 한다. 놀란 가슴을 진정하고 거래한 중개사무소에 전화를 해보니 임야가 1,000평이면 약 3,300㎡이므로 허가를 받아야 하나, 한 필지는 1,800㎡이고 나머지 한필지는 1,500㎡이므로 각각 거래한 것으로 하면 토지거래허가 대상이 아니므로, 토지거래 허가를 받지 않아도 된다고 하는데 아무래도 의심스럽다. ≪토의 과제≫ 1. 중개업자의 말과 같이 구입 토지는 토지거래허가 대상 면적 이하인가? 2. 왕대박이 토지거래허가를 받지 않고 임야를 구입할 수 있는 방법은 없을까? ≪해설 및 조언≫ 우리나라에서 부동산을 구입한 경우 그 부동산을 내 소유로 하기 위해서는 원칙적으로 잔금일부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 해야 하며, 일반적으로 소유권 이전등기를 마치면 비로소 부동산의 소유자가 되는 것이다. ...

≪사례 소개≫ 김의심은 북한강 상류지역의 경치가 아름다워 전원주택을 건축하기 위해, 인근 중개사무소 여러 곳에 좋은 땅이 나오면 연락해달라고 부탁했다. 김의심은 혹시 내가 전원주택지를 찾는다고 하면 높은 가격을 부를 수 있겠구나 하는 생각에, 공인중개사 사무소에는 지금 사놨다가 나중에 버섯이나 재배하겠다고 둘러댔다. 한 달쯤 후에 한 중개사무소에 근무하는 중개보조원 나배짱으로부터 원하는 지역 인근에 강이 보이는 나지막한 임야 1,000평이 평당 5만원의 싼 값에 나왔다고 빨리 구입하라고 한다. 현장 답사를 하던 김의심은 혹시나 싶어 나배짱에게 혹시 주택 같은 것도 건축할 수 있느냐고 묻자, 나배짱은 조금만 안쪽으로 들어가면 전원주택이 많다면서 건성으로 걱정하지 말라고 대답했다. 김의심도 설마 산골짜기에 조그만 주택을 짓는데 별 문제가 없겠지 싶어 계약을 체결하고 등기까지 마쳤다. 잔금 지불 후 건축업자에게 지번을 일러주고 개략적으로 설계를 해서 건축 예산을 세워달라고 주문했더니, 며칠 후 건축업자는 그 지역은 자연환경보전지역인데다가 지목이 임야이고, 도로 폭이 너무 좁아 건축이 불가능할 것이라고 한다. 기가 막힌 김의심은 전화로 전원주택을 건축할 수 없는 땅을 팔았느냐고 나배짱에게 항의했더니, 나배짱은 언제 전원주택 건축이 가능하냐고 물어봤냐면서, 자기가 그 땅에 전원주택 건축이 가능하다고 말한 적은 없고 거기서 산골짜기로 더 들어가면 전원주택이 있다는 말만 했다고 주장한다. ≪토의 과제≫ 1. 김의심이 토지 구입 과정에서 어떤 부분에 대해서 잘못을 했는지 알아보자 2. 김의심과 같은 잘못을 저지르지 않기 위해서는 어떤 조치를 취해야 하는가? ≪해설 및 조언≫ 1. 부동산이용규제제도 우리나라에서는 개인의 토지 이용에 대해 법률로 일정한 규제를 하고 있다. 즉 토지를 개발하거나 형질변경 행위, 토지에 건축하는 행위, 건물의 용도를 변경하는 행위(용도변경)까지도 기준을 만들어 놓고 있으며, 농지를 훼손하거나(농지전용), 임야를 훼손하는 행...

≪사례 소개≫ 한여유는 5년 전에 전원주택으로 사용하기 위하여 서울에서 2시간 정도 떨어진 충청북도 산골 진입면에 있는 허름한 창고가 건축되어 있는 현지 거주자 이슬쩍의 토지 500평을 5천만원에 구입하였다. 이슬쩍은 그 창고는 자기 것이라면서, 지나가는 말로 창고가 오래 되었으니 지금 창고는 철거하고 따로 창고를 신축해야겠다고 한다. 한여유는 지금 당장 철거해달라고 요청하고 싶었으나 너무 야박한거 같고, 지금 당장 전원주택을 건축할 것도 아니므로, 매도자가 자신이 전원주택을 건축한다고 철거해달라면 철거해주겠지 하는 생각에 창고에 대해서는 아무런 언급도 없이 매매 계약을 체결했다. 최근 한여유는 자신의 사업에 추가 자금이 필요해서, 주변 중개업자에게 알아보았더니 주변에 고속도로 진입도로가 나고, 공단이 들어서는 통에 진입면의 시세가 약 2억이 넘을 것으로 보인다. 한여유는 진입면 땅을 팔아 사업자금으로 쓰기로 결정하고, 잘 아는 중개업자에게 부탁해, 매수자를 만났으나, 매수자는 현장을 가봤더니 창고가 있던데, 그 창고를 철거해줘야 구입하겠다고 하였다. 한여유는 이슬쩍에게 전화를 해서 창고를 철거해달라고 했다. 이슬쩍은 처음에는 알았다고 하더니, 나중에는 땅값이 올랐다는 말을 들었는지 창고 신축비용을 줘야 철거하겠다고 한다. 한여유가 정 그러면 강제로 철거하겠다고 하니, 이슬쩍은 오히려 내 창고를 누구 마음대로 철거하느냐면서 오히려 큰소리를 친다. ≪토의 과제≫ 1. 한여유는 창고를 자신 마음대로 철거할 수 있을까? 2. 한여유와 같은 문제를 방지하기 위해서는 토지 구입 당시 어떻게 해야 할까? ≪해설 및 조언≫ 1. 권리관계에서의 하자 부동산을 거래할 경우 거래당사자간에 다른 약정이 없을 경우라면 매도자는 매수자에게 하자 없는 부동산의 소유권을 넘겨주어야 한다. 따라서 등기부에 저당권이나 가등기 등이 있을 경우 매도자는 이런 등기를 말소한 상태에서 매수자에게 소유권 이전등기를 해주는 것이 원칙이나, 그렇지 못할 경우 매수자는 사안에 ...