부동산투자 정보

≪사례 소개≫ 오집만은 결혼 후 3년 이내에 내 집을 마련한다는 목표 달성을 위해 부모님이 마련한 혼수 비용을 현금으로 받아, 예물이나 혼수를 최소화하여 몫 돈을 만들고, 결혼 후 3년간은 부부가 맞벌이를 하여 열심히 자금을 모았다. 3년이 경과한 현재, 아파트를 분양 받자니 분양가격도 거의 시세와 비슷하고, 새로운 분양 아파트를 찾기도 어려웠다. 오집만은 아내 이알뜰과 상의해 현재 보유한 자금 1억 5천만원과 모기지론 융자금으로 아파트를 구입하려고 한다. 저렴한 아파트가 있어 아파트등기부를 봤더니 갑구에 현재 소유자(박대충)가 이 아파트의 전 소유자(김사업)로부터 소유권을 넘겨받기 이전에 등기된 가압류등기가 있다. 중개업자나 박대충은 가압류등기가 이미 5년 전에 된 것이고, 5년 동안 아무런 일도 없었으니까 걱정하지 않아도 될 것이라고 한다. 오집만은 박대충의 말에 그럴 수도 있겠다 싶어, 박대충의 아파트를 구경했다. 부동산을 처음 구입해보는 오집만은 어떤 것을 봐야 할지 몰라서 중개업자가 안내하는 대로 한 5분 정도 아파트 내부를 대략적으로만 구경하고, 주변에 할인점이 있고 소음이 없으며, 주차장이 넉넉하다는 등 아파트단지에 대한 자랑을 들었다. 오집만은 집으로 오는 길에 아파트가 맘에 들기는 하나, 무언가 빠뜨린 것도 같아서 인터넷에서 이 아파트에 관련된 사항들을 조사해봤더니 다른 아파트와 별반 특별한 사항을 발견하지 못했다. ≪토의 과제≫ 1. 오집만이 이 아파트를 구입할 경우 발생할 수 있는 위험은 어떤 것인가? 2. 오집만이 아파트를 좀 더 정확하게 조사하는 방법은 없을까? ≪해설 및 조언≫ 1. 부동산거래의 성질 부동산 구입과 관련되어 조사할 사항은 다양하면서 복잡한 것이 특징이며, 다양한 조사․분석 사항은 법률적 측면과 경제적, 기술적 측면으로 구분할 수 있다. 예를 들어 아파트를 구입한다는 것은 아파트의 소유권을 구입하는 것과 같으므로, 법률적 측면에서는 부동산등기부(집합건물등기부)와 토지대장, 지적도, 건...

≪사례 소개≫ 경매 전문가 어설퍼는 경매부동산에 10여 차례 투자를 했으나 요즈음은 법원경매에 경쟁이 심해 목표한 막상 낙찰을 받아도 투자수익을 제대로 달성할 수 없다. 소문을 들으니 한국자산관리공사의 공매는 비교적 경쟁률이 낮을뿐더러 자산관리공사에서 명도책임도 부담한다고 해서 공매에 참여하 주택을 낙찰을 받았다. 막상 낙찰을 받고 나니 자산관리공사 직원은 그 주택은 압류자산이므로 어설퍼가 직접 현재 거주하는 세입자들로부터 주택을 명도 받아야 한다고 한다. 두 번째 공매를 참여한 토지는 어설퍼가 반드시 사고 싶은 토지였으나 경쟁자가 많은 것 같아 입찰에 참여하는 것을 포기했다. 그런데 그 토지에는 아무도 입찰을 신청하지 않아 유찰이 되었다. 어설퍼는 유찰된 부동산은 그냥 구입할 수 있다는 선배의 말이 생각이 나서 급하게 구입대금을 마련해 한국자산관리공사를 방문했으나 담당직원은 그 토지는 압류재산이므로 유찰계약을 할 수 없다고 한다. 세 번째 구입을 시도한 토지도 압류재산이므로 철저한 권리분석을 했다. 그러나 첫 번째 공매라서인지 최저입찰가격이 주변 시세와 별로 차이가 없어 유찰되었다. 다음번 공매에서는 가격이 20%가 낮아지겠다는 생각에 기다려 봤으나 2번째 공매에서는 최저입찰가격이 겨우 10% 밖에 낮아지지 않아 입찰을 포기했다. ≪토의 과제≫ 1. 한국자산관리공사에서 공매하는 부동산은 압류자산만 있는가? 2. 한국자산관리공사에서 공매하는 압류재산 공매는 법원경매와 어떻게 다른가? ≪해설 및 조언≫ 학문상의 의미로서 공매란 넓은 의미로는 법률의 규정에 의해 공적 기관에 의하여 공개적으로 행하여지는 매매를 말하는 것으로 법원 경매도 광의의 공매의 범위에 포함된다. 좁은 의미의 공매는 국세징수법이나 지방세법에 의해 세금을 체납(滯納)한 사람의 부동산을 압류(押留)하여 매각하는 것을 말한다. 공매 개념도 일반적으로 부동산시장에서 ‘공매’라고 하면 한국자산관리공사에서 시행하는 국세체납압류재산과 유입자산, 수탁재산, 국유재산...

≪사례 소개≫ 증권투자자 고순희 증권에만 투자할 경우 위험이 너무 크다는 생각에 부동산투자 방법을 찾다가 경매를 통해 부동산에 투자할 경우 싼 가격에 부동산을 매수 할 수 있으므로 상당한 수익을 올릴 수 있겠다는 생각이 들었다. 고순희는 증권투자를 위해 공부하던 습관대로 여러 가지 경매투자 서적을 보고 학습을 거쳐 처음 경매 대상물로 서울시 성북구 정릉동 소재 다가구주택을 선택했다. 고순희는 그 동안 배운대로 철저한 권리분석을 하기 위해서 등기부등본과 건축물대장, 토지대장 등 모든 서류를 검토해보고 해당 주택에 거주하는 임차인에 대해서도 조사를 마쳤다. 조사 결과 1순위 근저당권자는 경매를 신청한 은행이므로 등기부에 있는 3건의 저당권과 5건의 가압류는 모두 소멸될 것으로 판단했으며, 1순위 저당권보다 앞선 임차인 3인은 대항력을 보유하며 모두 계약서에 확정일자를 받아 경매대금 중에서 우선변제를 받을 수 있을 것이므로 당연히 배당을 신청할 것으로 판단하였다. 고순희가 다가구주택을 매수하여 해당 주택을 방문해 세입자들을 만나 언제 집을 비워줄 것인지 물어보았다. 2명의 임차인은 2개월 이내로 이사를 가겠다고 했으나, 1순위 저당권보다 앞선 임차인 중 1인이 바빠서 배당신청을 하지 않아 우선변제를 받지 못하므로 고순희에게 임대보증금 총 5천만원을 지급해줄 것을 요청한다. ≪토의 과제≫ 1. 고순희는 배당받지 못한 선순위 임차인에게 임대보증금을 지급해야 하는가? 2. 고순희의 경우와 같은 문제가 발생하기 위해서는 어떤 점에 조심해야 하는가? ≪해설 및 조언≫ 법원경매 대상 부동산은 대부분 복잡한 권리관계가 설정되어 있으며, 이들 권리 중 일부는 부동산을 매수한 사람이 인수받아야 하는 것으로 법원경매에서는 인수받은 권리로 인하여 큰 손해를 보는 사례들도 빈번하다. 이런 문제점을 방지하기 위해서는 철저한 권리분석이 필수적이며 보다 효율적인 권리분석을 위해서는 권리 상호간의 순위에 대해서도 적정한 판단이 필수적이다. [그림] 부동산경매 권...

≪사례 소개≫ 부동산투자자 유식해는 몇 개월간에 걸친 경매에 대한 이론과 실전 학습 결과 5번 만에 시가 9억원의 자그마한 상가주택의 경매에 참여해 6억 121만원으로 매수 신청을 해서 최고가 매수인으로 결정되었다. 유식해는 매우 기분이 좋았으나 막상 매각허가일에 법원에 가보니 판사는 유식해가 매수한 상가주택의 잔금기일을 1개월로 정했다. 1개월 이내에 6억 121만원 중 입찰보증금으로 납부한 5,760만원을 제외한 돈을 한꺼번에 납부해야 하는 것이다. 설마 내가 입찰이 되겠나 하는 생각에 사전에 돈을 준비하지 못했던 유식해는 여기저기 뛰어다니며 친구 돈 2억원을 빌리는 등 어렵게 돈을 마련해 21일만에 잔금을 납부하고 자기 앞으로 소유권이전등기가 된 등기권리증을 받았다. 유식해는 취득세는 취득한 날부터 30일 이내에 내면 된다는 소리를 들은 기억이 나서, 취득세와 농어촌특별세 6,613만 3천원을 마련해 이전등기를 한 날부터 29일이 지난날 구청에 취득세를 신고하러 갔다. 구청직원은 잔금 납부한 날부터 30일이 이미 지났으므로 취득세에 대한 가산세 10%(661만 3천원)을 추가로 내라고 한다. 일이 꼬일려는지 세입자과 임대료 합의에 5개월이나 결렸다. 모든 정리가 끝난 후 중개사무소들을 방문해 매각을 의뢰하니, 처음에 매수했을 때는 8억원 이상을 받아주겠다던 중개업자들의 반응이 시큰둥하다. 그동안 부동산경기가 나빠져 매기가 전혀 없다는 것이다. ≪토의 과제≫ 1. 유식해의 사례에서 유식해가 실수한 점을 찾아보시오. 2. 경매투자에서 이런 실수를 방지하기 위해서는 어떤 절차를 거치는 것이 좋은가? ≪해설 및 조언≫ 경매는 다액의 자금과 상당한 기간이 소요되며, 경매로 인한 각종 함정에 빠지지 않기 위해서는 경매에 참여하기 이전부터 철저한 경매투자계획을 수립한 이후에 경매에 참여해야 한다. 특히, 경매는 다액의 자금과 상당한 기간이 소요되므로 경매로 인한 각종 함정에 빠지지 않기 위해서는 경매에 참여하기 이전부터 철저한 경매투자계획을...

≪사례 소개≫ 가정주부 이궁금은 최근 경제 불황으로 경매투자를 할 경우 상당한 수익을 기대할 수 있다는 말을 들었으나, 어떻게 해야 하는 건지 몰라 생활정보지에 광고를 낸 경매컨설팅 회사를 방문했다. 경매부동산컨설팅 회사 직원은 이궁금에게 경매부동산에 투자하는 경우의 장점으로 다음과 같은 사항을 설명했다. • 국가기관인 법원에서 시행하므로 부동산사기와 같은 위험도 없다 • 잔금만 내면 금방 소유권이 이전된다 • 한번 유찰되면 가격이 20% 이상씩 떨어져 저렴한 부동산을 구입할 수 있다. • 요즘 같은 불경기일수록 좋은 물건이 많이 나온다. 이궁금은 이렇게 좋은 것이 경매구나 하는 생각에 어떻게 경매컨설팅을 의뢰하느냐고 물어봤더니, 컨설팅회사 직원은 마음에 드는 물건이 있으면 그 물건의 매수신청할 수 있는 신청보증금으로 최저매수가격의 10%에 해당하는 돈만 가지고 오면 되고, 경매를 받아주면 경매 받은 감정평가가격의 1%만 받는다고 했다. 이궁금은 컨설팅회사 직원이 소개하는 물건 중 조그마한 분양상가를 선택하고 내일까지 경매신청 보증금 2천만원을 가져다주기로 약속했다. 집에 와서 곰곰이 생각해보니 세상사는 것이 장점이 있으면 단점도 있을 것 같은데 너무 서두른 것은 아닌지 궁금하다. ≪토의 과제≫ 1. 컨설팅회사 직원이 말하는 대로 경매부동산이 좋은 면만 있을까? 2. 경매부동산에 투자할 경우 어떤 점에 주의해야 할 것인가? ≪해설 및 조언≫ 부동산경매(不動産競賣)란 남에게 받을 돈이 있는 사람(채권자)은 돈을 갚아야 할 사람(채무자)이 제대로 돈을 갚지 않을 경우, 법원에 경매를 신청하면, 법원은 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여, 채권자에게 받을 돈을 대신 갚아주는 제도를 말한다. 경매부동산에 투자한다는 것은 경매되는 부동산을 매수한다는 것을 의미하는 것이다. 즉 경매부동산을 매수하기 위해서는 일반적으로 시행되는 기일입찰의 경우 매각기일에 입찰을 신청하여 최고가매수신고인으로 선정되고, 최고가매수신고인으로 정해진 후 매각...

≪사례 소개≫ 중소기업을 경영하고 있는 순진한은 노후에 대비하기 위하여 상업용빌딩에 투자할 계획이다. 여러 곳의 빌딩을 찾아보던 중 인터넷을 통해서 알게 된 자칭 20년간 상가빌딩을 전문적으로 컨설팅했다는 배태랑으로부터 건축한지 10년 된 9층 빌딩을 소개받았다. 순진한은 이 빌딩이 가격이 싸다는 측면에서 가장 마음에 든다. 컨설턴트 배태랑은 현재는 내부가 엉망이어서 임대가 안나가고 있지만 건물을 수선하면 임대가 잘 나갈 것이며, 건물 겉모습은 초라해도 워낙 튼튼하게 지었으니 40-50년은 충분히 사용할 수 있을 것이라고 주장한다. 순진한이 그 빌딩에 대해서 분석하기 위하여 등기부와 건축물대장에 나타난 사항은 다음과 같다. • 대지면적 : 200평 • 건축면적 : 100평 • 건물층수 : 지하2층 지상 9층 • 건물연면적 : 1,000평 • 구조 : 철근콘크리트조 슬라브 • 특수설비 : 엘리베이터, 냉․난방기, 전기변압기 등 또한 순진한이 건물과 관련하여 조사한 사항은 다음과 같다. • 인근지역 유사 토지 평당가격   : 2,000만원 • 인근지역 유사 건물 평당 건축비 : 300만원 • 인근지역의 유사 건물 평균 수명 : 약 20년 기타 순진한이 건물과 관련하여 조사하는 과정에서 지하실에서 물이 새는 것을 발견하였고, 현재의 건물주인이 방수공사를 해주지 않는다고 하므로 방수공사와 보일러 수리비 등에 총 1억 2천만원 정도가 소요될 것으로 생각된다. 이와 같은 건물에 대하여 컨설턴트 배태랑이 계산한 평가서를 보니 61억 3천만원으로 계산되었으나 매도자 조배짱은 65억을 요구했다. 순진한은 그렇게는 구입하지 못하겠다고 하자 중간에 배태랑이 절충하여 결국 60억원에 매수했다. 결국 적정가격보다 1억 3천만원 정도 싸게 구입한 셈이지만 이 빌딩의 취득 과정에서 취득세와 등록세, 등기비, 중개수수료 등을 감안할 때 그렇게 싸게 구입한 것도 아니다. 당초 빌딩을 구입하면 배태랑이 빌딩의 수선을 전부 대신해 주기로 했으나 ...

≪사례 소개≫ 정솔깃은 상가 10평을 평당 3천만원에 분양 받기로 했다. 이 지역은 대학이 밀집되고 지하철역을 중심으로 번화가가 형성된 부심권 중 하나이며 분양 중인 상가는 얼마 전까지 장사가 잘되던 상가를 재건축한 상가라고 한다. 분양회사 직원 우선만이 분양만 받아 놓으면 보증금 2천에 월 200만원으로 임대를 해주는 걸 확실히 보장한다고 큰소리를 치고, 정솔깃도 현재 주변의 임대료 수준이나 인근 상가의 영업 상태를 볼 때 안정적인 수익이 보장될 것으로 생각해서  분양계약을 체결했다. 막상 상가 입주가 가까워 가는데 정솔깃이 분양받은 상가는 임대가 되지 않는다. 분양직원 우선만을 만나 이야기를 해보니 요즘 경기도 나쁘고 이 상가가 처음 입주해서 그렇다면서 입주 초기에는 임대료를 보증금 2천만원에 월 100만원 정도로 낮춰 임대하다 2-3년이 지나면 정상적인 임대료로 임대하면 될 것이라고 한다. 보증금 2천에 월 200만원이라면 은행이자 4%를 감안할 경우 투자액 3억 대비 년 간 약 8.2%의 수익이 나오지만, 보증금 2천에 월세 100만원이면 년간 4.2% 밖에 안 된다. 처음 분양할 때 하고 말이 틀리다고 항의를 하고 집에 왔는데 아무래도 이상하다 싶다. 다음날 아침 장사를 오래했다는 장사만에게 사정 얘기를 했더니 장사만은 상가 건축현장과 상가 주변지역을 둘러 본 뒤 정솔깃에게 이 지역의 상권은 한계가 있고 아무래도 상가가 위치도 좋지 않아 분양직원 우선만의 말처럼 보증금 2천에 월세 100만원 정도면 잘 받는 것 같다고 한다. ≪토의 과제≫ 1. 정솔깃과 같이 상가 분양에 실패하지 않기 위해서는 무었을 조사해야 하는가? 2. 정솔깃의 분양상가가 위치한 대학주변은 다른 지역 대비 어떤 특성이 있을까? ≪해설 및 조언≫ 분양상가의 투자에서 가장 핵심은 좋은 상권을 가진 상업중심지를 선택해야 하며, 주변의 여러 상가와 대비했을 때 경쟁력을 갖춘 상가를 선택해야 한다는 것이다. 상권(商圈)이란 분양상가의 가망고객이 존재하는 범위를 말하...

≪ 사례 소개 ≫ 이꼼꼼은 여유자금 3 억원으로 상가를 분양받아 임대하고 싶어 신문광고와 인터넷 등을 통해 수집한 상가분양 광고를 모아 조사했다 . 상가분양 광고를 보면 분양만 받아 놓으면 장사가 잘돼 금방 큰 돈을 벌 수 있을 것 같지만 막상 분양사무소와 현장을 방문할 때마다 광고처럼 장사가 잘 될 수 있을지 확신이 서지 않는다 . 이꼼꼼은 여러 상가 분양사무실을 방문하는 과정에서 서울 관악구 봉천동 재개발아파트단지 정문 바로 옆에 건축 중인 따봉쇼핑센터가 그중 가장 좋아 보인다 . 이꼼꼼은 광고를 보고 오늘 처음 분양사무실을 방문해 분양회사 직원인 분양혜에게 이것저것 상세한 사항을 물어봤다 . 분양혜는 자상하게 답변을 해주면서 상가 이름은 쇼핑센터이지만 법률상은 쇼핑센터가 아니라 시장에 포함된다고 한다 . 건축 현장을 둘러 봤더니 지금은 지하실 공사가 한 창이며 분양혜는 선착순으로 분양을 하니 마음에 들면 구입하라고 한다 . 이꼼꼼은 자신이 상가를 사서 임대할 경우 최소한 상가가격의 5% 정도는 실질적인 수입이 있어야 한다고 생각했다 . 또한 분양혜는 이 정도 상가를 임대차할 경우 임료에 포함되야 할 감가상각비 등 필요제경비는 년간 300 만원 정도가 소요될 것이라고 조언한다 . 이꼼꼼이 분양혜에게 분양을 받으면 예상되는 임대료는 얼마나 나올 것 같냐고 물어봤더니 , 분양받을 10 평 정도의 상가의 경우 보증금 1,500 만원에 월세 150 만원 정도는 나올 것이라고 한다 . ≪ 토의 과제 ≫ 1. 이꼼꼼이 이 상가를 분양받을 경우 주의해야 할 사항은 ? 2. 분양을 받은 후 임차인으로부터 받아야 할 적정한 보증금과 월세는 얼마인가 ? 3. 상가를 임대할 경우 최초의 임차인에게 권리금을 받을 수 있는가 ?    ≪ 해설 및 조언 ≫    1. 상가분양 부동산분양이란 분양대상 건물 또는 토지 등 부동산을 다수인에게 구분하여 매도하거나 임대하는 행위를 의미하는 것으로 ...

≪사례 소개≫ 방치해는 10년 전에 부모님으로부터 상속 받은 서울 시내 토지 1,000평이 항상 마음에 걸린다. 그냥 빈 땅으로 놔뒀더니 세금은 둘째로 하더라도 온 동네 사람들이 각종 쓰레기를 함부로 가져다 버려서 지금은 고물상에 헐값으로 임대해줬다. 가끔 친구들이나 동네 사람들로부터 임대용 빌딩을 지으면 상당한 이익이 날 수 있는 금싸라기 같은 땅을 방치하고 있다고 하는 말을 들으니 그 땅을 개발해볼까 하는 생각도 든다. 그러나 막상 개발해보려고 해도 현재는 자금도 넉넉지 않고 방치해 자신이 건축에 대해서는 전혀 경험도 없는 문외한인 것이 마음에 걸린다. 최근 방치해의 사업이 정상 궤도로 진입하여 큰 신경을 쓰지 않아도 될 정도가 되어 조금 마음에 여유가 생기고 나니 이제 서서히 새로운 사업도 구상할 겸해서 그 땅에 임대용빌딩을 개발하고 싶은 욕심이 생긴다. 그러나 막상 개발을 해보려고 하나 어디서부터 어떻게 손을 대야 할지 감이 전혀 안잡힌다. 평소부터 잘아는 건설업자 최고층을 만났더니, 자기가 상가를 지어 분양해 수익을 나누어 갖자고 제안을 하였다. 최고충에게 요즘 자금 사정도 안좋다면서 무슨 돈으로 개발을 할려냐고 물었더니, 최고층은 건설업자가 자기 돈 가지고 건설업하는 것 봤나면서, 토지만 있으면 얼마든지 개발을 할 수 있다고 큰소리를 치고 갔다. 방치해는 사무실로 돌아와 사장실에 앉아 있자니 돈 한푼도 없어도 토지만 있으면 얼마든지 개발할 수 있다는 최고충의 말이 귓속을 맴돌고 있다. ≪토의 과제≫ 1. 돈이 없이도 자신의 토지에 빌딩을 지어서 임대수익을 올릴 수 있을까? 2. 방치해가 직접 빌딩을 건축하려면 어떤 절차를 거쳐 사업을 진행해야 하는가? ≪해설 및 조언≫ 1. 토지 개발방법 토지 소유자가 부동산을 개발하는 방식은 자신의 자금과 노력을 동원한 자체개발방식과 신탁회사에 개발사업을 신탁하는 방법, 유능한 개발업자와 합동으로 개발하는 방법이 있다. 부동산개발은 막대한 자금이 소요될 뿐만 아니라 건설과 관련된 상당한 지식과 ...