부동산투자 정보

중급강좌 중 첫째 강좌는 부동산거래와 관련된 법률상의 권리에 대한 강좌입니다 . 첫번째 강좌(1강)은 3교시로 구분되며, 아래에서는 제1교시 강의 내용을 설명드리겠습니다. 나머지 2교시 및 3교시 강의 내용은 순차적으로 등록할 예정입니다. 1. 부동산에 관한 권리는 등기를 해야 보호를 받을 수 있습니다 .   부동산에 관한 권리는 물권 ( 物權 ) 이라고 하며 , 지상권과 전세권 , 지역권을 용익물권 , 저당권을 담보물권이라고 부르기도 합니다 .   우리가 소유권을 취득하거나 점유권을 제외한 기타 물권을 취득할 경우 반드시 등기를 해야 그 효력이 발생하며 제 3 자에게 대항할 수 있습니다 .( 민법 제 186 조 ) 예외적으로 일상의 거래가 아닌 상속이나 , 공용징수 , 판결 , 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 하지 않더라도 발생할 수 있지만 , 등기를 하지 않으면 이 권리를 처분하지 못합니다 .( 민법 제 187 조 ) 예들 들어 부동산을 구입했을 때는 반드시 소유권이전등기를 해야 하며 , 부동산에 대한 전세권을 보호받기 위해서는 전세권설정등기를 해야 하는 것입니다 . 이들 등기는 반드시 등기권리자와 등기의무자의 공동 신청이 원칙이며 , 등기에 관한 절차는 부동산등기법에서 규율하고 있습니다 .   이와 같이 모든 물권은 등기를 해야 보호를 받을 수 있지만 , 등기부에 기재된 권리관계가 반드시 명확한 것은 아니라는 점에 유의해야 합니다 .   현실에서는 부동산 등기부는 " 공시력 " 은 인정하지만 " 공신력 " 은 인정하지 않고 있습니다 . 다시 말해 부동산 등기부는 등기소라는 국가기관이 각종 권리관계를 정리하여 국민에게 알려줄 다름이지 , 등기부에 기입된 권리관계가 법률상 정당한지 보장하지는 않고 있습니다 . 따라서 , 현재 잘못 기입된 부동산 등기부를 믿고 거래를 한 사람은 피해를 준 당사자를 상대로 손해를 배상 받을 수는 있지만 등기소를 상대로 손해를 배상 받을 수 없습니다 ....

초보부동산투자 강좌에 방문해주신 네티즌 여러분을 환영합니다 .   여러분은 본 강좌 초급과정을 통하여 부동산 투자가 어떤 것이라는 기초적인 사항을 이미 습득하고 오신 분들이나 평소부터 부동산에 대한 관심이 많아 곧바로 중급과정 수강을 신청하신 분들일 것입니다 .( 가능한 초급 과정의 4 개 강좌 내용을 숙독하시는 것이 지금부터의 과정을 이해하기가 쉬울 것입니다 .)   중급 강좌는 다음과 같이 8 개 강의로 구성되어 있으며 , 강의 분량이 많을 경우 2 개 이상의 교시로 나누어 제공될 예정입니다 . [그림] 중급 강좌 진행 순서 중급강좌를 통해서 네티즌 여러분께서는 부동산 투자를 위한 여러 가지 전문분야의 각종 기초 지식들을 습득할 수 있습니다 . 다만 , 인터넷을 통한 강의 진행 관계상 심층적인 부분은 고급강좌와 전문강좌에서 다룰 수밖에 없음을 이해해 주시기 바랍니다 .   부동산 투자에는 법률과 경제 , 사회 , 기술 전반에 걸친 종합적인 지식이 필요한 것으로 , 초급과정과 달리 중급과정부터는 통상적인 전문용어들이 등장할 것이며 , 극히 기초적인 수준이라고 생각되는 전문용어에 대해서는 해설이 첨가되지 않으므로 수강생 여러분께서는 다양한 포털사이트 등에서 제공되는 용어사전 등을 참조하여 주시기 바랍니다 . 기타 본 강좌 관련 문의는 저희 학교 사이트 ( www.world.ac.kr)나  제 개인 이메일(reman2000@hanmail.net)을 이용해주시기 바랍니다.

≪ 사례 소개 ≫ 31 살의 회사원인 조아해는 2 달 후 사랑해와의 결혼식을 앞두고 5 천만원으로 신혼 살림을 꾸밀 보금자리를 마련하려고 한다 . 신부 사랑해는 아파트에 들어가 살고 싶다고 하고 조아해의 생각에도 편리한 아파트가 좋을 것 같아 요즘은 회사가 끝나면 데이트도 할 겸해서 사랑해와 함께 전세를 아파트 찾아다니고 있다 . 벌써 2 주째 사랑해와 함께 회사에서 30 분 이내 거리의 아파트단지들을 둘러봤으나 5 천만원으로는 전세로 얻는 것은 불가능하고 50 만원 이상의 월세를 추가로 지급해야 할 것으로 보인다 . 혹시나 싶어 여기저기 알아보던 중 회사 동료가 자신이 사는 오피스텔이 아파트처럼 살기도 좋고 보증금 5 천만원에 월세 20 만원 정도만 내면 된다고 해서 중개사무소를 방문해 물어봤더니 마침 적당한 물건이 있다 . 조아해가 오피스텔에 신혼살림을 차리겠다고 아버지에게 말씀드렸더니 아버지는 걱정스러운 듯 일단 계약할 오피스텔의 등기부를 떼어오라고 하신다 . 조아해가 인터넷에서 등기부등본을 인쇄해 아버지에게 보여드리니 아버지는 등기부에는 월세로 들어가려는 오피스텔이 사무실용으로 되어 있어 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 것 같아 불안하다고 하시면서 다시한번 알아보라고 하신다 . 다음날 조아해가 중개사무소에 전화를 걸어보니 중개사무소에서는 구체적인 답변은 회피하고 요즘 봄철이라 오피스텔이 거의 없으니 계약하기 싫으면 다른 사람에게 임대하겠다고 한다 . ≪ 토의 과제 ≫ 1. 오피스텔에 월세를 들어갈 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는가 ? 2. 조아해가 주택임대차보호법을 적용받을 경우 어떤 좋은 점이 있는가 ? ≪ 해설 및 조언 ≫ 1. 임대차 계약의 의의 다른 사람의 주택을 사용하기 위해서 체결하는 전세나 월세 계약은 우리나라의 민법에서 정한 임대차 계약인 경우가 대부분이며 전세 계약을 체결하고 전세권설정등기를 마친 경우에만 전세권이 인정된다 . 전세권설정계약은 등기비용이 소...

≪사례 소개≫ 아파트에 전세를 사는 황다급은 집을 비워주기로 약속한 한달의 기한도 거의 다되고 해서 다급해있던 중 중개업자 다적당의 사무실에서 보증금 2억원짜리 전세 아파트를 찾았다. 황다급은 당장 전세 계약을 체결하자고 했으나 소유자 늘바뻐는 오늘은 바쁘다면서 내일 전세 계약을 체결하자고 한다. 다음날 황다급이 중개사무소를 방문했더니 등기부에 있는 소유자 늘바뻐가 나오지 않고, 늘바뻐의 부인인 이여우가 늘바뻐의 인감도장과 자신의 주민등록증, 의료보험증을 들고 나왔다. 황다급은 중개업자 다적당에게 원래 소유자인 늘바뻐가 나와 계약을 체결해야 하는 것이 아니냐고 물었으나, 다적당은 아파트는 부인이 나와서 계약을 해도 된다면서, 걱정하지 말라고 했다. 황다급은 다적당의 말만 믿고 계약금 2천만원을 지급하고 전세 계약을 체결한 후 다적당이 중개수수료를 달라고 요구해서 보증금 2억원의 0.5%인 100만원을 중개수수료로 지급했다. 잔금 지급일 1주일을 앞두고 중개업자 다적당은 황다급에게 전화해서 전세 계약을 체결한 이여우가 여러 곳의 중개사무소에서 전세 계약을 체결하고 계약금으로 받은 돈 수억원을 가지고 가출해버렸다는 것이다. 깜짝 놀란 황다급이 소유자 늘바뻐를 만나러가니, 늘바뻐는 황다급과 다적당에게 2천만원이나 지급하면서 소유자인 나에게는 확인도 안하고 계약을 체결하는 사람이 어디 있냐고 오히려 화를 내면서 가출한 이여우에게 계약금을 받으라고 주장한다. 황다급이 회사의 고문 변호사와 상담을 해보니 이런 경우 소유자 늘바뻐에게는 책임을 물을 수 없다고 한다. ≪토의 과제≫ 1. 황다급은 중개업자 다적당에게 책임을 물을 수 있을 것인가? 2. 황다급이 다적당에게 지급한 중개수수료는 반환받을 수 있을 것인가? ≪해설 및 조언≫ 1. 중개업자의 손해배상   1) 중개업자의 거래상대방 확인 의무 부동산중개업자의 업무를 규율하고 있는 현행 공인중개사법에서는 중개업자는 거래되는 부동산의 소유권과 같은 권리관계는 물론 부동산의 상태 등을 ...

≪사례 소개≫ 안손실은 전세를 끼고 아파트를 구입하기로 마음을 먹었다. 여기 저기 중개사무소를 돌아보다 맘에 드는 주택을 찾게 되어 다시 한번 자금을 맞춰보니 계약금은 보유한 현금으로 조달하고, 잔금은 현재 보유한 현금과 만기된 적금, 친구 돈궁해에게 꿔준 3천만원을 모두 받으면 충당될 수 있을 것 같았다. 친구 돈궁해에게 전화를 해보니 돈궁해는 필요한 날 2주 전에만 얘기하면 돌려주겠다고 큰소리친다. 다음날 주택 매매 계약을 체결할 때 안손실은 관행대로 계약금은 거래대금의 10%인 2,000만원으로 하고 현재 세입자의 전세보증금 1억원을 제외한 잔금 8천만원은 1개월 후에 지급하자고 제안했으나, 매도인 박여유는 500만원을 깍아 줄테니 2주후에 잔금을 달라고 요청했다. 안손실은 500만원을 깍아 준다는 소리에 선뜻 그렇게 하자고 해서, 2주후에 잔금을 지급하는 계약서를 작성했고, 계약서를 작성하자마자 친구 돈궁해에게 2주후에 돈을 돌려달라고 통보했다. 그러나 잔금 지급일에 안손실은 친구 돈궁해로부터 3천만원을 돌려받지 못해, 잔금 중 5천만원만 가지고 가서 박여유에게 일단 5천만원을 주고 1주일 후에 3천만원을 지급하기로 했다. 그러나 돈궁해가 또 약속을 어겨 3천만원을 지급하지 못했다. 매도인 박여유는 3천만원을 내일까지 지급하지 않으면 안손실이 임의로 매매 계약을 포기한 것으로 생각하고 계약금 2천만원을 제외한 5천만원만 돌려주겠다고 주장한다. ≪토의 과제≫ 1. 안손실은 소유자의 요구대로 5천만원만 돌려받을 수 있는가? 2. 현재 상태에서 안손실이 자신의 피해를 최소화하기 위해서는 어떻게 해야 할까? ≪해설 및 조언≫ 1. 계약금의 성질 부동산거래에서의 계약금은 증약금과 해약금, 위약금이라는 법률적 성질을 지닌다. 또한 모든 계약금은 기본적으로 증약금, 즉 계약체결의 증거금으로서의 성질을 지닌다. 기타 거래계약을 체결할 때 계약당사자가 계약금의 성질에 대하여 아무런 약속을 하지 않은 경우에는 해약금으로 보게 된다. [그...

≪사례 소개≫ 급매구는 싼 가격에 내집 마련을 위해 생활정보지를 뒤지다 시세보다 훨씬 싼 물건을 찾았다. 밤은 늦었지만 실례를 무릅쓰고 생활정보지에 나온 전화번호로 전화를 해보니 아직 팔리지 않았다면서 내일이라도 구경하러 오라고 한다. 다음날 구경을 하러가 보니 세입자만 있었다. 왜 이렇게 급하게 파느냐고 물어봤더니 세입자는 자신이 알기로 집주인이 부도가 날 것 같아 빨리 파는 것이라고 했다. 급매구는 혹시나 싶어 부동산등기부도 열람해보았더니 아무런 이상도 발견하지 못했다. 법무사 사무소에서 계약을 체결하기 위해서 집주인 현금구을 만나 봤더니 싸게 파는 대신에 대금을 빨리 달라고 해서, 집값 총 2억원 중 전세보증금 1억원을 제외한 거래대금 1억원 중 계약금 2천만원을 지급하고, 1주일 후에 중도금 5천만원, 나머지 잔금은 2주후에 치루기로 했다. 계약서를 작성할 당시 법무사는 계약 당사자가 본인임을 확인해야 한다면서 매도인의 주민등록증과 등기부등본을 대조해보고 거래를 했으나, 아무래도 미심쩍어 계약할 때 받은 매도인의 명함을 세입자에게 보여줬더니 매도인이 확실하다고 한다. 1주일이 지난 후 중도금은 매도인 현금구가 일이 바쁘니 자신의 은행계좌로 송금을 해달라고 해서 5천만원을 무통장으로 입금했다. 그러나 오늘이 잔금날인데 아침부터 매도인 현금구와 연락이 되지 않아 잔금을 치루지 못하고 있다. 아무래도 이상해서 등기부등본을 떼어보니 그 주택에 이미 가압류 1건과 1억 5천의 근저당권이 설정되어 있었다. ≪토의 과제≫ 1. 급매구의 경우 어떤 잘못을 해서 이와 같은 문제가 발생한 것인가? 2. 향후 이런 일을 방지하기 위해서는 어떤 조치를 취해야 할 것인가? ≪해설 및 조언≫ 1. 계약 전 유의사항 부동산을 구입한다는 것은 부동산이라는 물건의 소유권을 구입하는 것과 같다. 따라서 부동산거래계약을 체결하기 이전에는 앞에서 본 것과 같은 다양한 문제점이 발생하지 않도록 철저한 사전점검이 필요하며, 특히 계약을 체결하기 직전에는 등기부등본...

≪사례 소개≫ 서울에 사는 왕대박은 경기도 파주시에 대규모 신도시가 건설된다는 발표를 보고, 파주 신도시에 가까운 지역 토지를 구입하려고 한다. 신도시 예정지에 가까운 곳에 위치한 중개사무소를 들려봤더니, 신도시 계획이 발표된 후 토지 가격이 껑충 뛰고, 게다가 팔려고 내놓은 토지들마저도 자취를 감췄다고 한다. 신도시 건설계획이 발표된 이후라 가격이 조금 높긴 하지만 가격이 더 오를 것 같아, 좋은 물건이 나오면 연락을 부탁해서 2주전에 신도시와 기존 시가지 중간에 있는 임야 2필지 1,000평을 소개 받았다 (필지란 토지의 단위를 말하며, 1필지에 대해서 1개 소유권이 인정된다). 왕대박은 회사일도 접어두고 곧바로 중개사무소를 방문해 토지를 보니 비싸긴 하지만 나름대로 쓸모가 있어 보였다. 왕대박은 이왕 간 김에 토지를 구입하자는 생각에 저녁까지 기다려 토지소유자 전농심으로부터 임야 2필지 1,000평을 평당 50만원에 구입하였다. 왕대박은 10일 후에는 잔금을 치러야 하는데 아침 식사를 하면서 조간신문을 보니 자신의 토지를 포함한 경기도 파주시의 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었고 임야의 경우 3,000제곱미터가 넘으면 허가를 받아야 한다. 놀란 가슴을 진정하고 거래한 중개사무소에 전화를 해보니 임야가 1,000평이면 약 3,300㎡이므로 허가를 받아야 하나, 한 필지는 1,800㎡이고 나머지 한필지는 1,500㎡이므로 각각 거래한 것으로 하면 토지거래허가 대상이 아니므로, 토지거래 허가를 받지 않아도 된다고 하는데 아무래도 의심스럽다. ≪토의 과제≫ 1. 중개업자의 말과 같이 구입 토지는 토지거래허가 대상 면적 이하인가? 2. 왕대박이 토지거래허가를 받지 않고 임야를 구입할 수 있는 방법은 없을까? ≪해설 및 조언≫ 우리나라에서 부동산을 구입한 경우 그 부동산을 내 소유로 하기 위해서는 원칙적으로 잔금일부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 해야 하며, 일반적으로 소유권 이전등기를 마치면 비로소 부동산의 소유자가 되는 것이다. ...

≪사례 소개≫ 김의심은 북한강 상류지역의 경치가 아름다워 전원주택을 건축하기 위해, 인근 중개사무소 여러 곳에 좋은 땅이 나오면 연락해달라고 부탁했다. 김의심은 혹시 내가 전원주택지를 찾는다고 하면 높은 가격을 부를 수 있겠구나 하는 생각에, 공인중개사 사무소에는 지금 사놨다가 나중에 버섯이나 재배하겠다고 둘러댔다. 한 달쯤 후에 한 중개사무소에 근무하는 중개보조원 나배짱으로부터 원하는 지역 인근에 강이 보이는 나지막한 임야 1,000평이 평당 5만원의 싼 값에 나왔다고 빨리 구입하라고 한다. 현장 답사를 하던 김의심은 혹시나 싶어 나배짱에게 혹시 주택 같은 것도 건축할 수 있느냐고 묻자, 나배짱은 조금만 안쪽으로 들어가면 전원주택이 많다면서 건성으로 걱정하지 말라고 대답했다. 김의심도 설마 산골짜기에 조그만 주택을 짓는데 별 문제가 없겠지 싶어 계약을 체결하고 등기까지 마쳤다. 잔금 지불 후 건축업자에게 지번을 일러주고 개략적으로 설계를 해서 건축 예산을 세워달라고 주문했더니, 며칠 후 건축업자는 그 지역은 자연환경보전지역인데다가 지목이 임야이고, 도로 폭이 너무 좁아 건축이 불가능할 것이라고 한다. 기가 막힌 김의심은 전화로 전원주택을 건축할 수 없는 땅을 팔았느냐고 나배짱에게 항의했더니, 나배짱은 언제 전원주택 건축이 가능하냐고 물어봤냐면서, 자기가 그 땅에 전원주택 건축이 가능하다고 말한 적은 없고 거기서 산골짜기로 더 들어가면 전원주택이 있다는 말만 했다고 주장한다. ≪토의 과제≫ 1. 김의심이 토지 구입 과정에서 어떤 부분에 대해서 잘못을 했는지 알아보자 2. 김의심과 같은 잘못을 저지르지 않기 위해서는 어떤 조치를 취해야 하는가? ≪해설 및 조언≫ 1. 부동산이용규제제도 우리나라에서는 개인의 토지 이용에 대해 법률로 일정한 규제를 하고 있다. 즉 토지를 개발하거나 형질변경 행위, 토지에 건축하는 행위, 건물의 용도를 변경하는 행위(용도변경)까지도 기준을 만들어 놓고 있으며, 농지를 훼손하거나(농지전용), 임야를 훼손하는 행...

≪사례 소개≫ 한여유는 5년 전에 전원주택으로 사용하기 위하여 서울에서 2시간 정도 떨어진 충청북도 산골 진입면에 있는 허름한 창고가 건축되어 있는 현지 거주자 이슬쩍의 토지 500평을 5천만원에 구입하였다. 이슬쩍은 그 창고는 자기 것이라면서, 지나가는 말로 창고가 오래 되었으니 지금 창고는 철거하고 따로 창고를 신축해야겠다고 한다. 한여유는 지금 당장 철거해달라고 요청하고 싶었으나 너무 야박한거 같고, 지금 당장 전원주택을 건축할 것도 아니므로, 매도자가 자신이 전원주택을 건축한다고 철거해달라면 철거해주겠지 하는 생각에 창고에 대해서는 아무런 언급도 없이 매매 계약을 체결했다. 최근 한여유는 자신의 사업에 추가 자금이 필요해서, 주변 중개업자에게 알아보았더니 주변에 고속도로 진입도로가 나고, 공단이 들어서는 통에 진입면의 시세가 약 2억이 넘을 것으로 보인다. 한여유는 진입면 땅을 팔아 사업자금으로 쓰기로 결정하고, 잘 아는 중개업자에게 부탁해, 매수자를 만났으나, 매수자는 현장을 가봤더니 창고가 있던데, 그 창고를 철거해줘야 구입하겠다고 하였다. 한여유는 이슬쩍에게 전화를 해서 창고를 철거해달라고 했다. 이슬쩍은 처음에는 알았다고 하더니, 나중에는 땅값이 올랐다는 말을 들었는지 창고 신축비용을 줘야 철거하겠다고 한다. 한여유가 정 그러면 강제로 철거하겠다고 하니, 이슬쩍은 오히려 내 창고를 누구 마음대로 철거하느냐면서 오히려 큰소리를 친다. ≪토의 과제≫ 1. 한여유는 창고를 자신 마음대로 철거할 수 있을까? 2. 한여유와 같은 문제를 방지하기 위해서는 토지 구입 당시 어떻게 해야 할까? ≪해설 및 조언≫ 1. 권리관계에서의 하자 부동산을 거래할 경우 거래당사자간에 다른 약정이 없을 경우라면 매도자는 매수자에게 하자 없는 부동산의 소유권을 넘겨주어야 한다. 따라서 등기부에 저당권이나 가등기 등이 있을 경우 매도자는 이런 등기를 말소한 상태에서 매수자에게 소유권 이전등기를 해주는 것이 원칙이나, 그렇지 못할 경우 매수자는 사안에 ...

≪사례 소개≫ 오집만은 결혼 후 3년 이내에 내 집을 마련한다는 목표 달성을 위해 부모님이 마련한 혼수 비용을 현금으로 받아, 예물이나 혼수를 최소화하여 몫 돈을 만들고, 결혼 후 3년간은 부부가 맞벌이를 하여 열심히 자금을 모았다. 3년이 경과한 현재, 아파트를 분양 받자니 분양가격도 거의 시세와 비슷하고, 새로운 분양 아파트를 찾기도 어려웠다. 오집만은 아내 이알뜰과 상의해 현재 보유한 자금 1억 5천만원과 모기지론 융자금으로 아파트를 구입하려고 한다. 저렴한 아파트가 있어 아파트등기부를 봤더니 갑구에 현재 소유자(박대충)가 이 아파트의 전 소유자(김사업)로부터 소유권을 넘겨받기 이전에 등기된 가압류등기가 있다. 중개업자나 박대충은 가압류등기가 이미 5년 전에 된 것이고, 5년 동안 아무런 일도 없었으니까 걱정하지 않아도 될 것이라고 한다. 오집만은 박대충의 말에 그럴 수도 있겠다 싶어, 박대충의 아파트를 구경했다. 부동산을 처음 구입해보는 오집만은 어떤 것을 봐야 할지 몰라서 중개업자가 안내하는 대로 한 5분 정도 아파트 내부를 대략적으로만 구경하고, 주변에 할인점이 있고 소음이 없으며, 주차장이 넉넉하다는 등 아파트단지에 대한 자랑을 들었다. 오집만은 집으로 오는 길에 아파트가 맘에 들기는 하나, 무언가 빠뜨린 것도 같아서 인터넷에서 이 아파트에 관련된 사항들을 조사해봤더니 다른 아파트와 별반 특별한 사항을 발견하지 못했다. ≪토의 과제≫ 1. 오집만이 이 아파트를 구입할 경우 발생할 수 있는 위험은 어떤 것인가? 2. 오집만이 아파트를 좀 더 정확하게 조사하는 방법은 없을까? ≪해설 및 조언≫ 1. 부동산거래의 성질 부동산 구입과 관련되어 조사할 사항은 다양하면서 복잡한 것이 특징이며, 다양한 조사․분석 사항은 법률적 측면과 경제적, 기술적 측면으로 구분할 수 있다. 예를 들어 아파트를 구입한다는 것은 아파트의 소유권을 구입하는 것과 같으므로, 법률적 측면에서는 부동산등기부(집합건물등기부)와 토지대장, 지적도, 건...

≪사례 소개≫ 경매 전문가 어설퍼는 경매부동산에 10여 차례 투자를 했으나 요즈음은 법원경매에 경쟁이 심해 목표한 막상 낙찰을 받아도 투자수익을 제대로 달성할 수 없다. 소문을 들으니 한국자산관리공사의 공매는 비교적 경쟁률이 낮을뿐더러 자산관리공사에서 명도책임도 부담한다고 해서 공매에 참여하 주택을 낙찰을 받았다. 막상 낙찰을 받고 나니 자산관리공사 직원은 그 주택은 압류자산이므로 어설퍼가 직접 현재 거주하는 세입자들로부터 주택을 명도 받아야 한다고 한다. 두 번째 공매를 참여한 토지는 어설퍼가 반드시 사고 싶은 토지였으나 경쟁자가 많은 것 같아 입찰에 참여하는 것을 포기했다. 그런데 그 토지에는 아무도 입찰을 신청하지 않아 유찰이 되었다. 어설퍼는 유찰된 부동산은 그냥 구입할 수 있다는 선배의 말이 생각이 나서 급하게 구입대금을 마련해 한국자산관리공사를 방문했으나 담당직원은 그 토지는 압류재산이므로 유찰계약을 할 수 없다고 한다. 세 번째 구입을 시도한 토지도 압류재산이므로 철저한 권리분석을 했다. 그러나 첫 번째 공매라서인지 최저입찰가격이 주변 시세와 별로 차이가 없어 유찰되었다. 다음번 공매에서는 가격이 20%가 낮아지겠다는 생각에 기다려 봤으나 2번째 공매에서는 최저입찰가격이 겨우 10% 밖에 낮아지지 않아 입찰을 포기했다. ≪토의 과제≫ 1. 한국자산관리공사에서 공매하는 부동산은 압류자산만 있는가? 2. 한국자산관리공사에서 공매하는 압류재산 공매는 법원경매와 어떻게 다른가? ≪해설 및 조언≫ 학문상의 의미로서 공매란 넓은 의미로는 법률의 규정에 의해 공적 기관에 의하여 공개적으로 행하여지는 매매를 말하는 것으로 법원 경매도 광의의 공매의 범위에 포함된다. 좁은 의미의 공매는 국세징수법이나 지방세법에 의해 세금을 체납(滯納)한 사람의 부동산을 압류(押留)하여 매각하는 것을 말한다. 공매 개념도 일반적으로 부동산시장에서 ‘공매’라고 하면 한국자산관리공사에서 시행하는 국세체납압류재산과 유입자산, 수탁재산, 국유재산...

≪사례 소개≫ 증권투자자 고순희 증권에만 투자할 경우 위험이 너무 크다는 생각에 부동산투자 방법을 찾다가 경매를 통해 부동산에 투자할 경우 싼 가격에 부동산을 매수 할 수 있으므로 상당한 수익을 올릴 수 있겠다는 생각이 들었다. 고순희는 증권투자를 위해 공부하던 습관대로 여러 가지 경매투자 서적을 보고 학습을 거쳐 처음 경매 대상물로 서울시 성북구 정릉동 소재 다가구주택을 선택했다. 고순희는 그 동안 배운대로 철저한 권리분석을 하기 위해서 등기부등본과 건축물대장, 토지대장 등 모든 서류를 검토해보고 해당 주택에 거주하는 임차인에 대해서도 조사를 마쳤다. 조사 결과 1순위 근저당권자는 경매를 신청한 은행이므로 등기부에 있는 3건의 저당권과 5건의 가압류는 모두 소멸될 것으로 판단했으며, 1순위 저당권보다 앞선 임차인 3인은 대항력을 보유하며 모두 계약서에 확정일자를 받아 경매대금 중에서 우선변제를 받을 수 있을 것이므로 당연히 배당을 신청할 것으로 판단하였다. 고순희가 다가구주택을 매수하여 해당 주택을 방문해 세입자들을 만나 언제 집을 비워줄 것인지 물어보았다. 2명의 임차인은 2개월 이내로 이사를 가겠다고 했으나, 1순위 저당권보다 앞선 임차인 중 1인이 바빠서 배당신청을 하지 않아 우선변제를 받지 못하므로 고순희에게 임대보증금 총 5천만원을 지급해줄 것을 요청한다. ≪토의 과제≫ 1. 고순희는 배당받지 못한 선순위 임차인에게 임대보증금을 지급해야 하는가? 2. 고순희의 경우와 같은 문제가 발생하기 위해서는 어떤 점에 조심해야 하는가? ≪해설 및 조언≫ 법원경매 대상 부동산은 대부분 복잡한 권리관계가 설정되어 있으며, 이들 권리 중 일부는 부동산을 매수한 사람이 인수받아야 하는 것으로 법원경매에서는 인수받은 권리로 인하여 큰 손해를 보는 사례들도 빈번하다. 이런 문제점을 방지하기 위해서는 철저한 권리분석이 필수적이며 보다 효율적인 권리분석을 위해서는 권리 상호간의 순위에 대해서도 적정한 판단이 필수적이다. [그림] 부동산경매 권...

≪사례 소개≫ 부동산투자자 유식해는 몇 개월간에 걸친 경매에 대한 이론과 실전 학습 결과 5번 만에 시가 9억원의 자그마한 상가주택의 경매에 참여해 6억 121만원으로 매수 신청을 해서 최고가 매수인으로 결정되었다. 유식해는 매우 기분이 좋았으나 막상 매각허가일에 법원에 가보니 판사는 유식해가 매수한 상가주택의 잔금기일을 1개월로 정했다. 1개월 이내에 6억 121만원 중 입찰보증금으로 납부한 5,760만원을 제외한 돈을 한꺼번에 납부해야 하는 것이다. 설마 내가 입찰이 되겠나 하는 생각에 사전에 돈을 준비하지 못했던 유식해는 여기저기 뛰어다니며 친구 돈 2억원을 빌리는 등 어렵게 돈을 마련해 21일만에 잔금을 납부하고 자기 앞으로 소유권이전등기가 된 등기권리증을 받았다. 유식해는 취득세는 취득한 날부터 30일 이내에 내면 된다는 소리를 들은 기억이 나서, 취득세와 농어촌특별세 6,613만 3천원을 마련해 이전등기를 한 날부터 29일이 지난날 구청에 취득세를 신고하러 갔다. 구청직원은 잔금 납부한 날부터 30일이 이미 지났으므로 취득세에 대한 가산세 10%(661만 3천원)을 추가로 내라고 한다. 일이 꼬일려는지 세입자과 임대료 합의에 5개월이나 결렸다. 모든 정리가 끝난 후 중개사무소들을 방문해 매각을 의뢰하니, 처음에 매수했을 때는 8억원 이상을 받아주겠다던 중개업자들의 반응이 시큰둥하다. 그동안 부동산경기가 나빠져 매기가 전혀 없다는 것이다. ≪토의 과제≫ 1. 유식해의 사례에서 유식해가 실수한 점을 찾아보시오. 2. 경매투자에서 이런 실수를 방지하기 위해서는 어떤 절차를 거치는 것이 좋은가? ≪해설 및 조언≫ 경매는 다액의 자금과 상당한 기간이 소요되며, 경매로 인한 각종 함정에 빠지지 않기 위해서는 경매에 참여하기 이전부터 철저한 경매투자계획을 수립한 이후에 경매에 참여해야 한다. 특히, 경매는 다액의 자금과 상당한 기간이 소요되므로 경매로 인한 각종 함정에 빠지지 않기 위해서는 경매에 참여하기 이전부터 철저한 경매투자계획을...

≪사례 소개≫ 가정주부 이궁금은 최근 경제 불황으로 경매투자를 할 경우 상당한 수익을 기대할 수 있다는 말을 들었으나, 어떻게 해야 하는 건지 몰라 생활정보지에 광고를 낸 경매컨설팅 회사를 방문했다. 경매부동산컨설팅 회사 직원은 이궁금에게 경매부동산에 투자하는 경우의 장점으로 다음과 같은 사항을 설명했다. • 국가기관인 법원에서 시행하므로 부동산사기와 같은 위험도 없다 • 잔금만 내면 금방 소유권이 이전된다 • 한번 유찰되면 가격이 20% 이상씩 떨어져 저렴한 부동산을 구입할 수 있다. • 요즘 같은 불경기일수록 좋은 물건이 많이 나온다. 이궁금은 이렇게 좋은 것이 경매구나 하는 생각에 어떻게 경매컨설팅을 의뢰하느냐고 물어봤더니, 컨설팅회사 직원은 마음에 드는 물건이 있으면 그 물건의 매수신청할 수 있는 신청보증금으로 최저매수가격의 10%에 해당하는 돈만 가지고 오면 되고, 경매를 받아주면 경매 받은 감정평가가격의 1%만 받는다고 했다. 이궁금은 컨설팅회사 직원이 소개하는 물건 중 조그마한 분양상가를 선택하고 내일까지 경매신청 보증금 2천만원을 가져다주기로 약속했다. 집에 와서 곰곰이 생각해보니 세상사는 것이 장점이 있으면 단점도 있을 것 같은데 너무 서두른 것은 아닌지 궁금하다. ≪토의 과제≫ 1. 컨설팅회사 직원이 말하는 대로 경매부동산이 좋은 면만 있을까? 2. 경매부동산에 투자할 경우 어떤 점에 주의해야 할 것인가? ≪해설 및 조언≫ 부동산경매(不動産競賣)란 남에게 받을 돈이 있는 사람(채권자)은 돈을 갚아야 할 사람(채무자)이 제대로 돈을 갚지 않을 경우, 법원에 경매를 신청하면, 법원은 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여, 채권자에게 받을 돈을 대신 갚아주는 제도를 말한다. 경매부동산에 투자한다는 것은 경매되는 부동산을 매수한다는 것을 의미하는 것이다. 즉 경매부동산을 매수하기 위해서는 일반적으로 시행되는 기일입찰의 경우 매각기일에 입찰을 신청하여 최고가매수신고인으로 선정되고, 최고가매수신고인으로 정해진 후 매각...

≪사례 소개≫ 중소기업을 경영하고 있는 순진한은 노후에 대비하기 위하여 상업용빌딩에 투자할 계획이다. 여러 곳의 빌딩을 찾아보던 중 인터넷을 통해서 알게 된 자칭 20년간 상가빌딩을 전문적으로 컨설팅했다는 배태랑으로부터 건축한지 10년 된 9층 빌딩을 소개받았다. 순진한은 이 빌딩이 가격이 싸다는 측면에서 가장 마음에 든다. 컨설턴트 배태랑은 현재는 내부가 엉망이어서 임대가 안나가고 있지만 건물을 수선하면 임대가 잘 나갈 것이며, 건물 겉모습은 초라해도 워낙 튼튼하게 지었으니 40-50년은 충분히 사용할 수 있을 것이라고 주장한다. 순진한이 그 빌딩에 대해서 분석하기 위하여 등기부와 건축물대장에 나타난 사항은 다음과 같다. • 대지면적 : 200평 • 건축면적 : 100평 • 건물층수 : 지하2층 지상 9층 • 건물연면적 : 1,000평 • 구조 : 철근콘크리트조 슬라브 • 특수설비 : 엘리베이터, 냉․난방기, 전기변압기 등 또한 순진한이 건물과 관련하여 조사한 사항은 다음과 같다. • 인근지역 유사 토지 평당가격   : 2,000만원 • 인근지역 유사 건물 평당 건축비 : 300만원 • 인근지역의 유사 건물 평균 수명 : 약 20년 기타 순진한이 건물과 관련하여 조사하는 과정에서 지하실에서 물이 새는 것을 발견하였고, 현재의 건물주인이 방수공사를 해주지 않는다고 하므로 방수공사와 보일러 수리비 등에 총 1억 2천만원 정도가 소요될 것으로 생각된다. 이와 같은 건물에 대하여 컨설턴트 배태랑이 계산한 평가서를 보니 61억 3천만원으로 계산되었으나 매도자 조배짱은 65억을 요구했다. 순진한은 그렇게는 구입하지 못하겠다고 하자 중간에 배태랑이 절충하여 결국 60억원에 매수했다. 결국 적정가격보다 1억 3천만원 정도 싸게 구입한 셈이지만 이 빌딩의 취득 과정에서 취득세와 등록세, 등기비, 중개수수료 등을 감안할 때 그렇게 싸게 구입한 것도 아니다. 당초 빌딩을 구입하면 배태랑이 빌딩의 수선을 전부 대신해 주기로 했으나 ...

≪사례 소개≫ 정솔깃은 상가 10평을 평당 3천만원에 분양 받기로 했다. 이 지역은 대학이 밀집되고 지하철역을 중심으로 번화가가 형성된 부심권 중 하나이며 분양 중인 상가는 얼마 전까지 장사가 잘되던 상가를 재건축한 상가라고 한다. 분양회사 직원 우선만이 분양만 받아 놓으면 보증금 2천에 월 200만원으로 임대를 해주는 걸 확실히 보장한다고 큰소리를 치고, 정솔깃도 현재 주변의 임대료 수준이나 인근 상가의 영업 상태를 볼 때 안정적인 수익이 보장될 것으로 생각해서  분양계약을 체결했다. 막상 상가 입주가 가까워 가는데 정솔깃이 분양받은 상가는 임대가 되지 않는다. 분양직원 우선만을 만나 이야기를 해보니 요즘 경기도 나쁘고 이 상가가 처음 입주해서 그렇다면서 입주 초기에는 임대료를 보증금 2천만원에 월 100만원 정도로 낮춰 임대하다 2-3년이 지나면 정상적인 임대료로 임대하면 될 것이라고 한다. 보증금 2천에 월 200만원이라면 은행이자 4%를 감안할 경우 투자액 3억 대비 년 간 약 8.2%의 수익이 나오지만, 보증금 2천에 월세 100만원이면 년간 4.2% 밖에 안 된다. 처음 분양할 때 하고 말이 틀리다고 항의를 하고 집에 왔는데 아무래도 이상하다 싶다. 다음날 아침 장사를 오래했다는 장사만에게 사정 얘기를 했더니 장사만은 상가 건축현장과 상가 주변지역을 둘러 본 뒤 정솔깃에게 이 지역의 상권은 한계가 있고 아무래도 상가가 위치도 좋지 않아 분양직원 우선만의 말처럼 보증금 2천에 월세 100만원 정도면 잘 받는 것 같다고 한다. ≪토의 과제≫ 1. 정솔깃과 같이 상가 분양에 실패하지 않기 위해서는 무었을 조사해야 하는가? 2. 정솔깃의 분양상가가 위치한 대학주변은 다른 지역 대비 어떤 특성이 있을까? ≪해설 및 조언≫ 분양상가의 투자에서 가장 핵심은 좋은 상권을 가진 상업중심지를 선택해야 하며, 주변의 여러 상가와 대비했을 때 경쟁력을 갖춘 상가를 선택해야 한다는 것이다. 상권(商圈)이란 분양상가의 가망고객이 존재하는 범위를 말하...

≪ 사례 소개 ≫ 이꼼꼼은 여유자금 3 억원으로 상가를 분양받아 임대하고 싶어 신문광고와 인터넷 등을 통해 수집한 상가분양 광고를 모아 조사했다 . 상가분양 광고를 보면 분양만 받아 놓으면 장사가 잘돼 금방 큰 돈을 벌 수 있을 것 같지만 막상 분양사무소와 현장을 방문할 때마다 광고처럼 장사가 잘 될 수 있을지 확신이 서지 않는다 . 이꼼꼼은 여러 상가 분양사무실을 방문하는 과정에서 서울 관악구 봉천동 재개발아파트단지 정문 바로 옆에 건축 중인 따봉쇼핑센터가 그중 가장 좋아 보인다 . 이꼼꼼은 광고를 보고 오늘 처음 분양사무실을 방문해 분양회사 직원인 분양혜에게 이것저것 상세한 사항을 물어봤다 . 분양혜는 자상하게 답변을 해주면서 상가 이름은 쇼핑센터이지만 법률상은 쇼핑센터가 아니라 시장에 포함된다고 한다 . 건축 현장을 둘러 봤더니 지금은 지하실 공사가 한 창이며 분양혜는 선착순으로 분양을 하니 마음에 들면 구입하라고 한다 . 이꼼꼼은 자신이 상가를 사서 임대할 경우 최소한 상가가격의 5% 정도는 실질적인 수입이 있어야 한다고 생각했다 . 또한 분양혜는 이 정도 상가를 임대차할 경우 임료에 포함되야 할 감가상각비 등 필요제경비는 년간 300 만원 정도가 소요될 것이라고 조언한다 . 이꼼꼼이 분양혜에게 분양을 받으면 예상되는 임대료는 얼마나 나올 것 같냐고 물어봤더니 , 분양받을 10 평 정도의 상가의 경우 보증금 1,500 만원에 월세 150 만원 정도는 나올 것이라고 한다 . ≪ 토의 과제 ≫ 1. 이꼼꼼이 이 상가를 분양받을 경우 주의해야 할 사항은 ? 2. 분양을 받은 후 임차인으로부터 받아야 할 적정한 보증금과 월세는 얼마인가 ? 3. 상가를 임대할 경우 최초의 임차인에게 권리금을 받을 수 있는가 ?    ≪ 해설 및 조언 ≫    1. 상가분양 부동산분양이란 분양대상 건물 또는 토지 등 부동산을 다수인에게 구분하여 매도하거나 임대하는 행위를 의미하는 것으로 ...